上海宝山区逸仙路旧厂房改造 商业项目定位报告.docxVIP

上中海外宝运山江区湾逸项仙目路-旧厂房改造 商业项目定位报告 本项目的开发期望 唯一性 项目本身旧厂房特征注定其唯一性，并在此基础上主打特色牌 盈利最大化 在满足上述条件下，本项目实现最大的盈利，增加税收 形象 本项目的位置、开发背景决定了本项目必须有良好的形象 品牌 本项目应该引入成熟品牌实现增值，并提高项目知名度 成长型 持有的物业应具有成长价值 整体定位框架 对逸仙路旧厂房改造项目核心问题界定 研究项目地块自身优劣，合理分析项目独特性 结合项目现状，迎合市场需求，明确项目定位 在旧厂房改造基础上，挖掘改造亮点 结合主题定位，提供景观打造建议 选择合理合适的主题进行植入，提升项目档次 目录 地块价 值思考 项目 定位 打造 建议 业态 落位 财务测算 招商  地块现状条件分析 项目周边分析 旧厂房改造案例借鉴 低密度体验式教育主题商业中心 整体改造原则 改造亮点 景观建议 生活购物广场 核心集中商业区 高端物业区 财务测算 招商情况  地块的唯一性、独特性 地块本身对商业的支撑 入口景观化，引入人流 轨交站头与项目的过渡设计 内部空中轨道（便捷性、趣味性） 小铁轨变身打造 景观打造原则 外围公园打造建议 内部景观打造建议 移动T台对景观的意义 教育为引擎（五个案例） 附带百货、餐饮 冰雪主题会所、精品酒店 PART 1 项目地块优劣分析—— 地块的独特性、唯一性 外部分析 市场基础情况分析 内部分析 项目内部基础条件分析 定位分析 项目定位支持条件分析 项目周边分析——总结 项目辐射范围内，遍布大型居住区，居住氛围成熟度高，潜在客户容量 市场容量大 大，为商业发展提供有力条件 区域内有成熟 区域内有成熟商业中心分布，项目的商业辐射力受限，不容易冲击城市 商业中心 集中商业 So，区域型生活商业中心 有极好的发展条件 区域内高校、中小学分布较多，除了为项目提供消费支持外，也有丰富的教育氛围浓厚 教师资源，为项目教育主题的展开提供支持 外部分析 市场基础情况分析 内部分析 项目内部基础条件分析 定位分析 项目定位支持条件分析 地块定位分析——项目支持点分析 基础定位分析： 区域生活娱乐中心 定位升级分析之一： 公园式假日娱乐购物中心 定位升级分析之二： 全龄化的教育产业概念  支持点：从市场分析结论可知，项目周边数额巨大的基础消费人群，和轨道交通对人口导入的影响，以及周边商业的竞争环境分析，决定了项目虽然不能成为大型城市中心型商业，但是支撑其区域生活娱乐型商业绰绰有余。 支持点：从项目自身旧改的特点出发，结合集中商业的形态考虑。二者结合，和上海购物中心相比（包括徐家汇、淮海路），具备得天独厚的公园式环境。和上海其它旧改项目相比，是独一无二的集中型商业定位。 支持点：整合已有的教育资源，进行整体产业升级，同时利用教育概念的服务范围，扩大整体项目的辐射半径和项目本身资源优势结合。突出项目在全市范围内的影响力。 地块定位分析——公园式假日娱乐购物中心 可以看出：上海旧改项目都采用创意与时尚风格，改造为创意产业园或特色商业等 我们要做到与众不同—— 打造全上海唯一的 低密度集中商业形态 公园式购物 ——环境与商业自然结合 高大乔木叠叠流水 隐藏建筑回归自然 大人孩子共享乐园 公园环境自然商业 地块定位分析——全龄化的教育基地 高端教育产业—— 打造全龄化高端教育基地 全龄化——幼年、青年、中年品牌化——引入高端教育品牌人性化——寓教于乐 多样化——与商业的有机结合 PART 2 项目定位—— 上海首席公园式文化教育休闲娱乐城 项目整体定位 本项目定位围绕教育特色+商业内涵+休闲度假 三个维度功能的打造，形成项目独有的点—线—面式发展模式 点 商业生活配套为基础，项目盈利的主力基点 线 教育特色为引擎，导入人流，支撑项目高端配套设施发展 面 结合项目地旧改特色，以及教育模式引入客流的特点，打造公园式休闲娱乐、购物环境 项目整体定位 教 娱 汇 北上海都市之门---上海首席高端教育暨假日商业中心 放眼全市 全国唯一 高端教育产业 度假型商业模式 区域生活中心 以教育概念为引擎的上 公园式购物环境，打造 以区域内高密度居住氛 海首席高端培训基地 假日中心购物模式 围支撑生活型商业 建议特色教育培训产业为主， 在项目地低密度建筑分布的 项目所在区域缺乏规模型生 打造上海首个以该产业为主题 优势，打造度假型环境，营 活商业，以市场需求为导向， 的超大型商业基地，以教育带 造景观为主，建筑为辅的氛 发展生活型商业，为项目吸 动整个商业基地，并以此与其 围，给人一种休闲娱乐的高 引大量人流，提高项目知名 他商业地产、创意地产形成主 端购物体验。 度。 题差异。 PART 3 定位落地打造建议—— 多亮点打造配合整体环境 重点改造 特色利用