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复地·原墅 销 讲 2005 年 8 月 18 日 复地原墅 复地·原墅销讲目录 一、市场及政策篇 1． 上海楼市政策 2． 上海楼市近况分析 3． 周边市场竞争状况及重点个案分析 二、环境篇 1． 大环境 2． 小环境 三、产品篇 1． 本案概述（地点、规划、技术指等） 2． 房型优缺点 3． 建材配套设施 4． 智能化及安保设施 5． 会所设置 6． 物业管理 四、业务篇 复地原墅 1． 业务常识 2． 业务流程 3． 业务表单及流程 五、贷款须知 1． 政策须知 2． 贷款资料 六、答客问 1． 环境篇 2． 基本资料介绍 3． 水、电、煤及生活设施介绍 4． 产品类（别墅） 5． 会所及物业管理类 6． 规划及景观类 7． 智能化及安保类 8． 银行贷款类 复地原墅——市场及政策篇 市场及政策篇 一、上海楼市政策解读 （一）宏观调控背景 随着 99 年－02 年政府扶持力度持续加大，全国房地产市场逐步进入稳 健、快速的发展周期。但进入 03、04 年，全国房地产市场开始呈现出过快 的发展态势，楼市价格的涨幅与国民经济和居民收入的增长幅度有所脱节， 在一片繁荣的景象下面开始出现“过热”迹象。03 年起政府出台了《国务 18 号文》、土地新政、《121 号文件》、信贷政策等一系列规范房地产市场的政策，但都没能起到有效的遏制作用，上海乃至全国的房地产市场依然一路高歌猛进： 全年全国房地产开发投资 13158 亿元，比上年增长28.1%；商品房销售额 10376 亿元，增长30.0%，其中销售给个人增长30.4%，所占比重为 93.3%。部分城市房价上涨幅度超过 10%，速度过快。 上海官方公布的数据显示，上海房价 2004 年上涨 14.6%，达到 6385 元/㎡。而百姓的实际感觉却远超这个数字：据统计，2004 年上海预售商品房均价实际已经达到7406 元/㎡，上涨幅度高达25.5%，为历年之最。 2005 年一季度全国平均房价上涨了9.8%；有8 个城市的房价上涨超过 10%；土地交易价格上涨了7.8%；11 城市地价上涨超过10%。市场发展速度迅猛。由于房地产市场的超速发展，银行资金过于向房地产行业集中，已经影响到国家金融体系的安全。以上海为例，2004 年全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加 1023 亿元，同比多增 204 亿元，占全部贷款新增额比例高达76%；其中个人住房贷款累计增加 728 亿元，同比增长 亿元，新增量占中长期贷款增量比例高达48%。可以看出，房地产贷款 复地原墅——市场及政策篇 已经占用了银行的大量资金，银行的金融风险不断增大。 房地产市场的不合理发展已经严重影响到国民经济和国家金融体系的稳定，同时广大的普通老百姓面对日益高涨的房价已经怨声载道，如果继续让房地产市场如此发展下去，后果将不堪设想。政府已经到了不得不对房地产市场加大调控力度的时候了。因此从 2005 年年初开始，各政府部门开始统一政策导向，陆续出台了一系列政策，希望通过这些“组合拳”达到调控房地产市场的，维护房地产市场健康、稳定的发展，维护全国金融体系的安全，缓解房地产价格过快增长引起的社会压力。 （二）宏观调控的纲领性文件 2005 年政府工作报告 05 年 3 月 5 日十届全国人大三次会议上，国务院总理温家宝向大会作了政府工作告，其中明确提出了生产资料及房地产成为今年及后期政府主要控制产业，整顿房产市场、严控房价、防范金融风险成为今年政府的主要工作之一。这成为今年房地产宏观调控的第一个鲜明信号。 新老“国八条”出台 3 月底、4 月底国务院总理温家宝两度主持召开国务院常务会议，分析 当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。分别出 台了《关于切实稳定住房价格的通知》和《关于做好稳定住房价格工作的 意见》。 会议认为，近些年来房地产业持续快速发展，对经济和社会发展的作用不断增大。正确认识当前房地产市场形势，及时解决出现的突出问题，促进房地产业健康发展，对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展，具有重要意义。目前房地产市场存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。 会议强调，必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。既要解决当前存在的突出问题， 复地原墅——市场及政策篇 又要保持房地产业健康发展。 可以看到中央目前对房地产市场中出现的问题极为关注，但房地产市场的动荡将对社会稳定、宏观经济、特别对金融安全会带来威胁，故政府调控房价并不是打压房价，调控房地产市场也并不意味着抑制房地产市场的发展。中央及各地地方政府希望通过打击投机来稳定房价，通过解决商品房供应结构和规范房地产市场等问题，促进房地