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上海康城前广场商业项目商业定位报告（中稿） 2006-9-14 项目研究工作阶段划分 2006/8/22 2006/9/1 第一阶段 ?项目地块查勘区域宏观经济背景研究究? 内 ?区域商业环境研究容 ?城市商业发展规划研究 ?市场调研  2005/9/15 2006/9/21 第一阶段 第一阶段 ?项目属性研判与界定 ? ?区域环境分析 ?市场容量预测 ?项目定位导出 成 ?上海康城前广场市场调查报告 果 ?上海康城前广场初期沟通 ?上海康城前广场商业项目定位中稿 2 报告思路 一、目标设定 二、风险和机会 、 3 协和集团——目标 ?把未用的指标全部用足，实现指标最大化。进而全部出售现实利润最大化。 ?以主题商业街的形式启动，为集团商业品牌上市作准备。  ?地上14.8万商业+1万单身公寓全部售出； ?打造集团商业街地产品牌，为集团商业品牌上市作准备。 4 世联对目标的理解 ?短期内实现利润最大化 ?促进协和商业地产的市值影响力 利润最大化 5 项目区位 ?项目紧邻莘松路，唯一一条进入道路，双向二车道； ?项目西南北各约500米 分别相邻板块内两大商业（巴比伦、乐购）。  项目位于闵行莘庄和松江新桥交汇处，属于莘闵板块居住区级商业中心 生 春 九 路 巴比伦 莘 500m 松 项目 500m 场 东 路 乐购 6 项目技术指标 容积率超过4，建筑形式必须向高向密发 展。 ?规划用地面积：72， 418平方米，实际用地面 积约为43，838平方米。 ?地上总建筑面积166， 481平方米，需要建设小 区公建配套0.8万平方米， 实际新建商业面积约为 14万平方米，单身公寓 10，800平方米。 ?地下建筑面积55，681 平方米，已建地下室1， 453平方米，新建地下室 54，228平方米。 7 项目资源 项目资源：所处大型住宅区和别墅区，为 未来商业发展提供多条通路的可能 莘闵板块的发展已经有5年的时间。目前周边的公寓项目有两个，别墅项目约为10个。 区域人口： 康城居民入住后约为3.77万人。周边别墅区居民约 为4-5万人。  龙祥公寓 欧风丽景 绿洲香岛 浅水湾 十二橡树庄园 同润加州 绿洲比华利 丽水馨庭 云间水庄 晶苑四季御庭 万科白马 8 第二部分 宏观市场分析 二、风险和机会 闵行商业分析 区域商业分析 项目本体分析 9 按国际通行标准，上海商业地产存量趋于饱和 宏观市场 2005年上海人均商业地产 面积超过1平方米，接近欧 洲发达国家1.2平方米的平 均水平。 上海商品销售毛利率不断 上升，从2003年的16.56％ 上升到2005年的20.16％； 城市居民人均消费支出不 断上升，从2003年的 1.1040万元增长到1.3773 万元。 上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一，在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入稳定发展期和结构调整期。 10 传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长 宏观市场 迅速。 连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中 发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。 传统三个市中心区仍然是主要的商 业区域，但随着周边区域商业中心 的兴起和发展，市中心的人口不断 往外迁移，郊区的商业面临巨大的 发展机会。 11 闵行商圈 莘庄、七宝是闵行目前形成的两大商圈。 便捷的交通和大量居住人 口聚集是闵行商圈形成的 关键支撑因数。 莘庄：分为行政中心和居 住区.目前行政区的消费形 式属于过路性消费，档次 较低；依托春申版快大型 居住区（春申景城、万科 假日风景、上海春城）， 属于片区日常消费，档次 中档。 七宝：依托七宝大型居住 区（万科郎润园、），运 动休闲配套设施齐全，档 次较高，在建巴黎春天。 七莘路乐购的人流量、档 次、营业额在闵行大卖场 中名列前矛； 12 闵行商圈 日用大卖场是闵行的主要商业形式 ?目前闵行有18家大卖场， 2006上半年实现社会消费 品零售额24.44亿元，比上 年同期增长21.2%。 ?新开卖场七家：易初莲花 七宝店、浦江店、乐购莘 松店、家乐福七宝店、好 又多虹桥店、易卖得梅陇 店。2006上半年零售总额 3.86亿元，对区域零售额 增长的贡献率为3.6%。 13 位置和经营档次是决定闵行日用卖场经营 闵行商圈 好坏的关键 商场名称 规模 档次 面积 业态 经营状况 一 , . . 一 乐购（莘庄店） 二层 中档 约8,000 ㎡ 1F KFC、生鲜食品 2F 日用品.家电.百货旁边有好美屋 良好 世纪联华(莘庄店) 三层 中档 莘庄区域 5家 良好 约24,000㎡