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上海保利广场 项目定位及产品塑造汇报 二零零六年四月十日 项目定位 高档·滨江·商务复合体 四个功能单元 高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米） 高档文化休闲商业区（1.8万平方米） 滨江独栋办公楼（2-2.2万平方米） 项目策划 区域市场简析 ?办公楼供应量及销售量均占全市1/3，日均销售900㎡。 ?售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁等浦西主要办公区域。 ?购买人群：国内客户占2/3，其中本地及江浙约50％，亚洲占20％，欧美约8％，其它约5％。 ?07-10年有80万㎡新增供应量，租金和售价均可能下调。 区域市场简析 ?以雅诗阁为代表的公寓式酒店租价在0.9-1＄/㎡·日，与浦西同类项目持平，空置率低于10％。 ?租客人群：美洲约40％，欧洲约30％，亚洲16％，国内约10％。 ?租金预算：单身2000-3000＄/月，夫妻3500-5000＄/月，家庭4000-8000＄/月。 区域市场简析 ?小陆家嘴为金融核心区，属办公概念。产品以单一大型写字楼为主。 ?南延伸区为顶级江景豪宅区，属居住概念。产品以大中型住宅小区为主。 ?少量商务和生活配套，服务种类少，档次差异大。 ?北延伸区（船厂地块）为综合开发区偏商务概念。产品以大型写字楼和商务公寓为主，配有住宅。 ?规划有商业配套，呈线状分布面积较大，依赖人流支持。 项目位置分析 ?项目位于纯商务功能向综合服务功能过渡的区域 ?有江景优势，体量适中 ?东方路和银城中路延伸后交通便利 ?缺乏规模优势，单一产品难以形成竞争优势?现有建筑形成南向遮挡?周边环境杂乱，缺乏高档物业氛围 复合型项目是区域市场空白 ?高档写字楼和顶级豪宅均缺少同档次配套设施，造成功能缺失。 ?商务、娱乐、休闲、购买等消费需求急待满足。 ?虹桥＋古北、淮海路办公区＋新天地、南京西路办公区＋梅泰恒等成功案例说明商务功能的复合将产生巨大的价值增长。 结论： 复合性是本项目核心价值 复合性 空间复合——物理层面 各功能单体有机组合 提高土地利用率 对滨江价值进行最大化挖掘 需求复合——功能层面 围绕商务功能设计差异化产品 办公：回避标准办公，安排LOFT和总部基地 居住：回避住宅和酒店，安排酒店式公寓 配套：排除人流性商业模式，通过主题区域形成目标消费 复合性 行为复合——客源层面 工作－居住 商务－生活 消费－体验等不同行为集中同一地域内，内部客源交叉放大和相互诱导，客源共享。主题型商业满足陆家嘴区域消费需要，拉动外部客源 资源复合——价值层面 高度集约化开发模式产生“一站式”商务解决方案， 为客户提供高效率和低成本，增加交流和机会， 真正体现现代商业文化的精髓。 四个功能单元 高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米） 高档文化休闲商业区（1.8万平方米） 滨江独栋办公楼（2-2.2万平方米） 文化不是附加值，文化创造价值 成功的开发，能发掘土地特有的价值 睿智的开发，还能领先时代，赋予项目长久的魅力 “新天地”成功贩卖小资情调 满足“海派”审美需求 外滩一号、三号、六号、十八号等 力图重现“十里洋场”的辉煌 文化性是本项目的区别价值 本项目的文化特征 构建时尚、张扬创意、对话国际 特色性建筑 在建筑艺术、环境艺术、装饰艺术等方面， 充分关注审美价值的创造。 创造特色建筑，形成保利品牌积淀。 18000㎡高档 文化休闲商业区 小型演艺中心为核心的文化娱乐区——“滨江新天地” 时尚消费区——“意大利中心” 五星级办公及公寓式酒店配套功能区——“上海滩” “滨江新天地” “小型歌剧院”是反映文化性的特色建筑， 其建成后将与海洋水族馆、东方艺术中心共同构筑浦东乃至上海的 保利“文化金三角”。 “滨江新天地” 集演出、影视、音乐、FASHION秀、拍卖、发布会、会议等功能于一身，以滨江景观为支撑，制造特殊效果，以吸引人气。 而由兹引发的“滨江新天地”更集酒吧、餐饮、娱乐为一体，创造浦东岸线唯一的集合式文化娱乐区。 建筑面积约8000-10000㎡ “意大利中心” 是两国民间商务、 文化交流的 窗口区域 集商务展示、合作洽谈，时尚发布、销售、体验为一体 “意大利中心” 通过顶级奢侈品牌入场， 形成强大的品牌辐射， 打造尊贵、时尚、先锋的消 费体验。 建筑面积约5000-6000㎡ “上海滩” 为办公楼和酒店式公寓服务，形成以运动、美容美体、24小时服务为特色的配套综合设施。 游泳池、网球场、壁球场、健身房美容院、美发厅、桑拿SPA 24小时洗衣房、咖啡吧和餐厅、自助银行 提供有24小时安保门卫、入室清洁、洗衣、送餐、儿童托管、送花、商务中心、订票等服务内容。 建筑面积约3000㎡ 产品塑造 公寓式酒店 ?购买者：主要为个人投资者或基金、投