上海新江湾商业综合体地块项目定位报告.docxVIP

上海新江湾商业地块项目报告 报告目录 一、地块分析 二、经济与人口研究 三、办公市场研究 四、商业市场研究 五、项目主题定位 一、地块分析 区位介绍 地块分析 区位介绍 本地块位于上海市杨浦区。 杨浦区位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤。黄浦江的支流杨树浦港纵贯区境南北，黄浦江岸线（包括复兴岛）15.5公里。 全区面积60.61平方公里，行政区划包括11个街道以及五角场镇人民政府。2007年底常住人口117.5万。 杨浦区拥有杨浦大桥和大连路、翔殷路、军工路（在建）3条越江隧道，有黄浦江下游规划中唯一的生态岛复兴岛，有正在开发的新江湾城。区域内目前通车的轨道交通4、8号线，2010年前通车10、12号线。远期建设L3、L5线。 杨浦区拥有丰富的教育科研资源。复旦大学、同济大学、上海财经大学等座落在杨浦区西部，上海理工大学、上海水产大学座落在杨浦区东部。 区位概况 项目地块位于杨浦区北部区域，隶属于新 江湾城板块，毗邻五角场环岛。 本地块 江湾－五角场作为上海东北城市副中心，城市功能定位为集科技创新、科技中介、科教文化交流、商务功能于一体的科教特色现代服务业聚集区和市级商业中心。 新江湾城以网络状的生态水系形成区域生态骨架；绿色空间与水系紧密结合并与人居空间相互渗透；大学校区与居住区相互促进形成共生关系；以丰富的空间和景观设计创造充满生机与趣味的居住环境。建成后的新江湾城将是一个知识型、生态型花园城区。 区位交通 道路交通 ?南北方向 该地块位于杨浦区道路枢 纽位置，淞沪路与中山北 路高架通过黄兴路实现南 北相连，通过杨浦大桥接 通浦东。 ?东西方向 该地块通过邯郸路及翔殷路与与中山北路高架相连，可直达上海市核心城区。 五角场 本项目 高架桥 市内干道 区位介绍 地块分析 地块现状及规划指标 地块布局 地块成“7”形 地块现状 地块上无房屋，稍加平整即可建造楼房 总用地面积 26460平方米 用地性质 商业、办公用地 容积率 不大于4 建筑密度 35-45% 绿化率 不小于15% 建筑限高 不大于50米 地块四至分析 东面 淞沪路 南面 三门路 西面 国定路 北面 青石路 项目地块可视性 待施工三门路 沿三门路底商 地块南面4S店 地块东面10号线站头 三门路公交车站头 淞沪路 二、经济与人口分析 经济分析 产业分析 人口与消费分析 国内生产总值 1992年以来，上海经济已  16000 25.0% 连续15年保持两位数高速增长。2007年，上海市全  14000 12000  20.0% 年实现地区生产总值12,118亿元，与2006年相比增长17.6%。  10000 15.0% 8000 2008年由于金融危机影响GDP增幅创16年来新低为  4000 2000  5.0% 9.7%，GDP为13698.15亿元。 2000年以来，杨浦区经济稳步快速发展。2007年，杨浦区地区生产总值增长20.2%，达580亿元，高于上海各区均值（542），在上海各 （县）中位排在浦东新区、闵行区、徐汇区、松江区之后，位居第5。  0 0.0% 1 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 GDP(亿元) GDP增幅 杨浦区固定资产投资 资料来源：上海市统计年鉴 杨浦区统计年鉴 从2003到2007年，杨浦区固定资产投资额持续增长，特别是从2005年开始增长较快，2005年上升到91.3亿元，2007年，全区全年固定资产投资额为113.4亿元。 从2003至2007年，杨浦区固定资产投资中用于房地产业的投资额基本呈上升趋势，均值为60.2亿元，至2007年，全年房地产投资额已达到85.8亿元。 杨浦区房地产投资额占固定资产投资总额的比重处于波动状态，在2003年至2006年间逐年下降，2007年此比重再次上升至75.7%。 经济分析 产业分析 人口与消费分析 杨浦区产业结构 杨浦区08年三次产业占比 杨浦区08年三次产业增加值比重 数据来源：上海市杨浦区政府2008年统计公报 2008年杨浦区地区生产总值为680.29亿元。 第一产业产值为5.62亿元，占总产值的0.8％，同比增长2.0%； 第二产业产值为379.46亿元，占总产值的55.8％，同比增长12.4%； 第三产业产值为295.21亿元，占总产值的43.4％，同比增加13.3% 杨浦区知识型生产性服务业发展状况 知识型生产性服务业继续保持较快增长。全年实现增加值93.3亿元，同比增长16.5%（近四年对比见图8）。其中，创意设计实