深圳市深业新岸线商铺价格与营销报告.docxVIP

谨呈:深业南方地产（集团）有限公司 目标下的战略与执行 深业.新岸线商铺价格与营销报告 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 汇报前言 在新的市场形势下，根据深业集团的目标，为了合理地设定深业新岸线项目委托商铺的价格、有效地进行商铺营销，世联开展了专项研究、思考，特此汇报。 政策 市场 目标 ? 面临问题 客户 产品  解决问题 价值定义 价格制订 营销突破 本报告是严格保密的 2 1 目标 3 发展商要求： 1、2期共委托45个铺位、计4040.3平米，要求2008年11月底之前实现全部销售； 本次报告解决的问题： 目标下的商铺定价 相应的商铺营销 梳理市场环境、客户、项目价值 2 面临的问题 宝安中心区商业计划容量为50万平方米，目前商业在起步阶段，已投入使用的商业面积约20万平方米 宝安新中心区，涌现面积超过50 万平方米的商业营业用房，形成 三个商业中心圈层，富通、泰 华、鸿荣源、深业等多家实力雄 厚的本地开发商将投巨资打造宝 安中心区商圈。 其中商业规划重心在前进路沿线、创业路沿线和新中心区新湖路地铁沿线，以新湖路地铁站辐射1000米范围内的三个商业圈层将建成新中心区集购物、饮食、 本报告是严格保密的。 休闲为一体的购物公园。 6 区内商业以分散经营分散管理为主，缺乏统筹和针对性招商考虑；在售商铺价格集中在30000-45000元/平米；目前处在较快成长中。 阳光海 一楼21000元/M2 二楼8000元/M2 西岸商业一号 外40000-45000元/M2 幸福海岸 内25000元/M2 55000元/M2 第五大道 外38000 /44000元/M2 内25000元/M2 滨海大厦 一楼38000元/M2 本报告是严格保密的。 7 第五大道、西岸商业一号及阳光海为代表，随着片区成熟、大商业入驻，今年商业消化速度加快 u第五大道在“与华润万家一起赚钱”的号召下，07年12月至今，25000元/M2内铺快速售完（但08年5月放出10%）、罗田路38000元/M2外铺销售8成、创业路44000元/M2外铺销售5成——总约7000平米、销售近7成。 u“跟庄人人乐”的西岸商 业一号，4.5万元/M2宝安大道外铺销售8成、2-3.5万元内铺消化缓慢——可售约9000平米、销售约半； u阳光海商业2008年4月半个月销售9成——总164间铺、1.3万M2。 1楼21000 元、2楼8000元/M2，价 格驱动明显。 本报告是严格保密的。 8 静态比价区间 目前已投入经营的临街商业价格：（35000-45000元/平方米） 项目 深业新岸线 幸福海岸 御景湾 金成时代 天悦龙庭/ 丽晶国际 西城上筑 一期 一期 尚都 均价 35000 32000 32000 30000 34000 40000 约40000 -45000 -45000 -40000 -50000 -40000 -50000 -45000， （沃尔玛开业 （华润、 内铺低 后上涨） 苏宁） 投入经营的商业租金为中等，普通临街商铺集中于100-150元/M2，位置优良的商铺租金为150-200元/M2、少数能在200元/M2以上。 本报告是严格保密的。 9 客户——买家的心态分析 阳光海 第五大道 桃源居  关键词：价格/升值、片区/地段、业态及大商业 ?有钱，但存银行、放股市都不行，还是买房子保险些 ?阳光海的铺价格能涨——看重升值 ?社区及商业规划有吸引力，烟道、可餐饮；有的有用家资源 ?大客户比例一半以上，若干购买6-8间（共500M2/批） ?这个地段应该会旺起来 ?有华润万家可以带动 ?很熟悉社区，看着社区成熟起来的 ?位置好，在整个社区中间 ?价格适中 ?部分大客户购买 u现场入场的客户主要考虑资产保值增值，基本选择合理价位、优良的地段与业态商圈，寻求物业升值前景。 u大客户较集中涌现 本报告是严格保密的。 10 客户——用家的心态分析 关键词：入住率升高、片区/地段趋旺、商圈形成 ?一期入住了8成、二期可能才10%、但很多在装修，新岸线 应该接下来会好起来 ?杨先生，茶庄、开业半个月，租金约120元（3500/30M2） ?一期业主和幸福海岸的消费力还可以 ?以后会把二楼用起来，多一点场地 ?颜小姐，美容中心、开业1年，租金约110元(21000/200M2) ?现在楼盘都朝这边盖（西乡），路过的就多了御景湾 ?临街的比世纪中心、华美居里面的肯定好 ?灯饰店，开业2个月，租金110元（20000/180M2） 幸福海岸 ?这片挺有钱的，一直生意可以 ?刘经理，装饰公司，开业1年，