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大连亿达软件园国际新城四期项目定位报告 谨呈：大连软件园开发有限公司　　　　 目标及限制条件 项目目标及限制条件 地块解析 地块基本信息 经济指标： 占地面积：9万m2（西南1万m2小地块建小学） 容积率：2.0 建筑面积：16—17万平米 交通状况： 北临城市主干道五一路 东面是西南路，但是中间隔着山体和净水厂 计划从地块西南角打通和西南路的连接 地块现状 地块构成： 北面的大地块是主要的住宅可建地块，西南小地块计划修建小学 计划修建的与西南路连接的道路将从两地块之间穿过，将两地块分成居住区和教育配套区两个相互独立的区域 地块四至： 二面环山，南面为旧住宅楼，西面为马场和肉联厂，北临城市主干道五一路 地块现状： A地块正在拆迁，只留下了待拆的肉联厂和有保留价值的大树、林荫架；B地块已经是空地 项目价值挖掘 项目城市层面价值：城市西拓，绿色硅谷核心区，软件产业的带来的高收入产业人口和区域环境建设 区域价值的一个现实：购房者对区域价值有清楚的感知，但对软件园认知度不高 项目区域层面价值1：浓厚的人文氛围 项目区域层面价值2：良好的居住环境 项目区域层面价值3：丰富的教育资源 项目区域层面价值4：区域带来的住宅高价值和巨大升值前景 地块自身资源在软件园内具有相对优势：软件园入口、坡地资源、静谧的氛围 区位优势： 从五一路进入软件园的门户 距离软件园核心去1.5KM 自然资源优势： 东北、东南两面靠绿荫覆盖的坡地 北面也有绿化带与五一路相隔 三面的绿荫营造出了地块安宁静谧的氛围 地块自身的配套优势：净水厂会所+小学+与西南路的连接 项目价值盘点 项目发展战略 客户定位 大连高端市场分析：高档项目的供应出现了向城市边缘扩展的趋势，向西是高档项目发展的重点 本项目在软件园内的占位分析：从软件园内住宅发展趋势来看，本项目应占位高端，锁定高收入人群 本项目的市场占位：客户目标和项目资源条件使项目具备超越国际新城，占位高端的优势 目前大连高端市场分析：客户主要由本地和外地构成，外地客户的比例超过２０％ 大连高端市场的客户构成和本项目的区域特性决定了本项目的客户构成是复合的：本区域、大连全市、外地 本区域高端客户构成：软件园及高新区内企业中高层以上管理者、周边大学教授及院长以上级别人士 本区域客户价值取向研究及本项目吸引的手段 外地客户板块分布、来源地及构成 本项目能够吸引的外地客户 大连本市高端客户来源和置业动机分析 本项目能购吸引的本市高端客户 本项目的客户是复合的 本区域客户演变：外区域、外地客户比例上升本区域高端客户新动向：产生换房需求、流失 客户演变和高端客户新动向的启示：高端需求存在，但并未被满足，而留住本区域高端客户比较容易 外地高端客户来连置业特征分析：外地高端客户只能是本项目客户来源的一个组成部分 全市高端客户置业特征分析：是高价项目的主要购买力 本项目的主打客户：大连全市的高端客户 本项目客户定位客户是复合的，全市：本区域：外地＝4：3：3 典型客户访谈 高端客户类型分析：大连缺乏为型知识型富贵人群提供的高端产品，而本项目在区域人文氛围和资源条件的具备为知识型富贵人士提供产品的优势 本项目客户阶层具象：以知识型富贵阶层为主打客户阶层，营造知富文化氛围来吸引其他类型客户 客户定位核心结论 形象定位 形象定位1 形象定位2 半山、院落生活示意 项目案名推荐 案名确定原则： 与软件园形象相匹配 能够体现区域的人文高知氛围 能够体现地块的坡地资源和安宁静谧的氛围 能够体现产品特色——空中院馆和庭院式园林 备选案名 产品定位 项目核心竞争力递进阶梯模型 大连与其他城市高端项目核心竞争力分析 本项目只能是在依托城市、区域和项目自身价值基础之上，通过对人文价值的诠释，以产品和配套优势的打造项目的核心竞争力 本项目核心竞争力：依托城市、区域和项目自身价值，通过产品和配套打造一种高知人文的半山院馆生活方式 打造一种高知人文的半山院馆生活方式 一系列以空中院馆为主的居住空间 一个原生山居庭院园林景观体系 一个山顶的鸿儒商务会馆 一套社区智能科技配套体系 一所家门口的优质双语小学 一张独一无二的亿达会会籍卡 报告回顾 报告结束，谢谢 主要为中山、西岗、沙河口 其次为开发区和高新区 最后还有部分甘井子区 职业构成 私营企业主、企事业单位中高管 高级公务员、高级白领 生意人 本项目客户 全市客户 外地的客户 本区域客户 全市客户 中山、西岗、星海广场附近，少量开发区和高新区 中山 西岗 少量甘井子 中山 西岗 来源区域 私营企业主、企事业单位老总、生意人 企事业单位中高管、高级公务员、高级白领、商人 私营企业主、企事业单位中高管、高级公