沈阳浅草绿阁八期住宅项目营销报告销售推广策略.docxVIP

2012，又一个黄金10年的开始 ——浅草绿阁八期营销报告 2012年9月 目 录  PART1 市场及竞品研究 PART3 营销问题解决方案 宏观政策分析 品牌升级 沈阳市场分析 建筑升级 区域市场分析 景观升级 物业升级 营销升级 PART2 项目自身分析 PART4 销售指标分解及支持条件 总体销售达成情况 产品去化结构分析 PART5 我司达成目标保障 项目达成营销目标遇到的问题 PART1 市场及竞品研究 宏观政策分析 沈阳市场分析 区域市场分析 PART1 市场及竞品研究 宏观政策分析 温总理半年五论房价誓言决不能让房价反弹 面对局部上升的房地产市场，中央政府再次表态：要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。 8月7日上午，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝来到江苏省常州市飞龙新苑小区看望居民，并与省、市保障性住房建设、管理、质量监督等单位负责人座谈。温家宝说，经过多年艰苦不懈的努力，房地产市场调控取得了一定成效。值得注意的是，目前房地产市场信息比较混乱，市场对房价走势的预期出现一些变化，群众普遍担心房价反弹。 温家宝强调，进一步做好调控工作，要继续坚决抑制投机投资性需求，防止变相放松购房政策，防止不实信息炒作误导。对有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，要有针对性地及时制止纠正。 这是半年来总理第五次谈及房价，尤其是在目前宏观经济相对低迷的情况下，再一次修正了市场预期。 李克强：巩固房地产市场调控的成果 中共中央政治局常委、国务院副总理李克强于8月份在北京市考察保障性安居工程建设情况，并召开保障房分配和运行现场会。李克强强调，要继续贯彻执行房地产市场调控政策，抑制投机投资性需求，增加普通商品住房供应，巩固调控成果，促进房地产市场长期平稳健康发展。 李克强说，保障房产业链长、带动性强，建设和使用过程中能够形成巨大的投资和消费需求，有力拉动经济增长。 在当前形势下，更应充分发挥好保障房建设惠民生、稳增长、调结构一举多得的作用。 李克强指出，目前保障房开工建设已达到全年目标的70%以上，总体进展顺利。随着保障房供应规模越来越大，入住群众越来越多，建立实现持续运行的长效机制势在必行。要创新运行管理模式，逐步将廉租房向公租房并轨。要兼顾居民承受能力、补贴支持力度和实际运营需要，合理确定公租房租金水平，使公租房可持续运行。在财税等政策上也要研究给予必要支持。 上半年房地产投资增长16.6% 增速继续回落 中国国家统计局发布数据显示，上半年中国固定资产投资同比增长20.4%，其中，房地产开发投资增长16.6%，增速同比回落16.3个百分点。 上半年，国有及国有控股投资48986亿元，增长13.8%。上半年，全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%(扣除价格因素实际增长14.3%，增速比一季度回落6.9个百分点，比上年同期回落16.3个百分点；其中住宅投资增长12.0%。 同期，全国商品房销售面积39964万平方米，同比下降10.0%，降幅比一季度缩小3.6个百分点，上年同期为增长 12 . 9%；其中住宅销售面积下降11 .2%。全国商品房销售额23314亿元，同比下降5 .2%，降幅比一季度缩小9 .4个百分点，上年同期为增长24.1%；其中住宅销售额下降6.5%。 宏观政策分析结论 政府调控房地产市场，短期内不会放松 十八大的召开增加了房地产调控政策的不确定性 PART1 市场及竞品研究 沈阳市场分析 万科2011年沈阳销售额约80亿，2012年上半年仅28个亿销售，同比销售下滑30％；以碧桂园为代表的刚需项目也取得了相对较好的销售业绩。 房价有可能小幅上涨 同时，沈阳市房产局相关负责人表示，沈阳房价涨幅低于全市人均可支配收入涨幅和GDP涨幅。今年后四个月，沈阳的房价还有可能在震荡中小幅上涨。数据显示，去年全市房屋施工面积超过了1亿平方米，创历史新高。同时，房屋竣工面积也很高，保证了今年商品住宅市场供应充足。 今年，央行降息刺激了“首次置业”需求的释放，同时也缓解了开发企业的资金压力，开发企业对房地产市场的信心开始提升。今年二季度后，沈阳新开盘项目明显增多，市场供应量放大。1-8月份，沈阳商品住宅入市面积达到了917万平方米，供求比1.2：1，供求结构合理 利好政策释放刚性需求 今年以来，沈阳连续出台了多项利好政策。个人购买90平方米首套商品住宅，首付从三成变成了两成。同时，部分银行对于购买首套住房的市民给予利率优惠。这些都在客观上刺激了购房者入市。 今年，沈阳还调整了普通住房价格标准，市内五区及东陵区(浑南新区)的普通住宅价格上限从8290元/平方米提升至9470元/平方米。这样人们购买8290元/平方米到9470元/平方米价格区间的住宅，