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当前房地产市场形势分析与展望 中国指数研究院 中国房地产指数系统 2010年10月 1 目录 一．市场运行状况 二．政策环境变化 三．未来走势展望 2 三季度房地产市场呈现明显的“低位回调”态势 土地市场供求两旺，地价水平在5-7月有所回落，但8-9月又有所回升。 2010年1-9月，全国105个城市住宅用地累计供应和成交面积分别同比增加59%和49%，但前三季度仅完成全年供应计划的约50%，四季度落实计划仍有较大压力。 从地价水平来看，105个城市住宅用地平均地价在7月达到今年以来的最低水平1504元/平方米，但8-9月连续攀升，9月达到今年以来的最高水平2661元/平方米，同时有多个城市出现高总价和高单价“地王”。 4月“新国十条”出台后商品房需求显著萎缩，三季度持续回升，但仍低于去年同期。 2010年前三季度，北京等十大城市住宅成交面积平均同比下降38%，其中北京、上海、深圳、杭州等多个城市降幅接近或超过50%。从不同月份来看，十大城市的住宅成交量在5-6月下降（平均降幅约50%）后 持续回升，7-9月平均成交量分别环比增长16%、41%和33%。同比来看，十大城市5-6月的成交量同比下降超过50%，而7-8月降幅缩小至49%和32%，9月进一步缩小至10%。 5-8月房价快速上涨势头得到遏制，部分城市出现下调，但9月有所上涨。 据中国房地产指数系统百城价格指数调查数据，全国100个城市住宅（新房）平均价格在7月和8月分别环比下跌1.32%和0.03%，北京等十大城市在新政出台后的5-8月，价格指数累计降幅在3%-5%之间。9月， 100个城市住宅平均价格环比上涨0. 7%，上涨的城市数从8月的58个增加到86个，北京等十大城市平均涨幅为0.83%。 3 土地供应：前三季度全国105个城市住宅用地累计供应量同比增加59% 前三季度1-9月全国105个城市住宅用地累计供应量同比增加59%，但4月以后渐趋平稳，同比增幅大幅下 降。 图：2010年1-9月全国105个城市住宅用地月度供应量 单位：万平方米 6000 300% 267% 260% 250% 5000 4000 200% 150% 3000 126% 100% 2000 38% 41% 52% 50% 1000 -1% 9% 11% 0% 0 -50% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 2009年 2010年 同比 4 数据来源：CREIS中指数据、 实际成交：前三季度全国105个城市住宅用地实际成交量同比增长49% 前三季度全国105个城市住宅用地累计成交量同比增加49%，但4月起成交量低位徘徊，8-9月低于去年同期 图：2010年1-9月全国105个城市住宅用地月度成交量 单位：万平方米 5000 459% 500% 400% 4000 3000 255% 300% 228% 200% 2000 100% 1000 24% 25% 2% 19% -24% -6% 0% 0 -100% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 2009年 2010年 同比 5 数据来源：CREIS中指数据、 地价：土地价格稳中有降，但8-9月有所抬头 1-4月，全国105个城市住宅用地楼面均价持续下降，由2175元/平方米下降到1461元/平方米，5月开始略微走 4 5 6 7 高，从而导致 月成为一个“谷底”；在 、 两月的短暂“回暖”之后，时值新政“百日之期”的7月再次沦为 “谷底”，楼面均价仅达到1507元/平方米，而8、9两月则连续冲高，分别达到1777元/平方米和2661元/平方米。 图：2010年1-9月全国住宅用地楼面均价走势 单位：元/平方米 3000.00 140% 125% 116% 120% 2500.00 2000.00 86% 100% 68% 80% 63% 1500.00 60% 1000.00 40% 18% 20% 500.00 6% 8% -8% 0% 0.00 -20% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 2009年 2010年 同比 6 数据来源：CREIS中指数据土地版、 溢价水平：4月后低位运行，8-9月有所回升，但低于去年同期 除8月微有上扬以外，各月溢价率逐月下降的趋势十分明显。从同比变化看，前三个月溢价率分别是去年同期的21.7倍、16.1倍和6.3倍，4月则仅为去年的1.8倍，5月较去年增长6%，而6-9月低于上年同期。 100. 00% 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%  表： 2010年1-9月全国105个城市月度住宅用地溢价水平及其同比增长率 2500%