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宝钢地产 江浦街道30、33街坊项目 前期策划提案 中原物业 宝钢地产 我们面临的课题： 如何利用本案的优势，如区位优势、交通优势等完成市场定位、客户定位、产品定位工作，而同时将地块的不利影响降到最小？ 如何利用发展区域商业的机会，抬升本案的市场价值并聚集本地块的人气，区域性商业应如何发展，它的业态和服务半径是怎样的？ 如何在准确的定位上，进行产品创新，提供差异化的市场价值，争强本案的市场竞争力？ 如何提炼产品价值内涵，进行行之有效的企划包装和市场推广？ 中原物业 宝钢地产 过去、现在、未来 过去 厂街相间的混杂居住局面 现在 周家嘴路拓宽带来的影响，上海大花园和现代星洲城的出现。 未来 市政建设和旧区改造带来的发展机会。 中原物业 宝钢地产 中原物业 宝钢地产 地块价值评价星级表（★★★★★为满分） 项 目 星 级 注 释 基地本身 ★★★★ 意味着基础 ? 位置 ★★★★ 内杨浦、与虹口一街之隔、规划重点 ? 完整性 ★★★☆ 较为方正，但内部道路的分割，对规划产生不利影响。 周边环境 ★★★☆ 意味着发展机会 ? 相邻周边 ★★ 旧改重地，有机会，也有风险 ? 交通情况 ★★★★★ 完美交通，最明显的优点 ? 商业情况 ★★ 区域性商业困乏为本案带来极大的发展机会。发展商业将与其他产品增值因素共同构成本 案特有的竞争力。 ? 教育设施 ★★★ 基础性教育较为充足 ? 医疗卫生 ★★★ 比较好 综合评价 ★★★★ 本地块具有较好的基础和良好发展前景（方向），具有较强的开发价值。 中原物业 宝钢地产 SWOT分析 优势（Strengths）: 区位优势——地处内杨浦，距离虹口、市中心较近； 交通优势——快速干道、道路拓宽、密集的公交网、在建的轻 ? 在建的轻 轨和越江隧道构成交通优势； 基地优势——除去绿地面积，基地地形较为方正、平整，易于 规划； 开发背景——宝钢地产依托宝钢集团的强大实力和政府公关能力，容易被市场接受； 中原物业 宝钢地产 SWOT分析 劣势（Weaknesses）: 环境劣势——属于旧改重地，周边环境较差； 基地劣势——基地被道路分割成大小不等四块，地块的完整性受到了破坏，将对整体规划带来不利影响； 配套劣势——目前商业等生活配套不足对居住环境印象的影响； 中原物业 宝钢地产 SWOT分析 机会（Opportunities）： 宏观机会——宏观市场持续走高对微观市场带来的利好； 区域机会——杨浦区域房产市场受到市场追捧，并且杨浦区的整体规 划为新一轮的杨浦楼市发展带来了机会； ——周家嘴路南侧发展现代居住生活区的定位，为本地块带来直接的发展机会； ——北外滩改造对本地块区位的辐射影响以及客源供应； ? 商业机会——区域商业的匮乏和没落，使得发展区域商业的战略构想成为可能，并且以次为依托对整个地块起到拉升和集聚任期的作用。 中原物业 宝钢地产 SWOT分析 威胁（Threats）: 开发时机 ——整体房产市场走势对本案开发带来的风险； ——作为旧区整改的先批项目（相对周家嘴路南侧而言），即占据市场先机，同时因周边环境的不成熟，面临着极大的开发风险； ? 竞争威胁 ——价格竞争、品质竞争、地域竞争及多处旧区改造项目的 竞争形成的多方位、多层次的竞争系统给本案带来的市场威胁。 中原物业 住宅定位：  宝钢地产 老环境：老居住区，居住条件差。 新变化：大市政建设，大规模动 对 唤 醒 照 新需求：对居住条件新的要求。 条件改善、功能提升、居家现代、生活先进 区域市场中高档品质社区。 中原物业 宝钢地产 定位诠释 改善 提升 现代 先进  交通：大市政建设带来的便利交通 环境：集中绿地、旧房拆迁。新型小区的出现使环境焕然一新。 商业：区域性集中商业的出现 居家：高品质住宅小区、实用舒适户型 中原物业 宝钢地产 住宅客源定位分析 杨浦楼市具有典型的区域客源特征（外杨浦几乎百分之百的客户来自当地，内杨浦这一比例也要高达百分之六十以上）； 杨浦区旧区改造释放出巨大的市场需求，并且大量居民趁此机会进行居住条件的改善和升级； 因北外滩开发而动迁的大量居民，出于地缘性接近的考虑，今后极有可能将作为重要的目标搬迁地； 交通环境、商业环境以及广泛意义上居住环境的改善，使得一部分白领、小白领可以将本项目住宅作为居家置业的首选。 中原物业 宝钢地产 住宅客源定位分析 客源构成图 20% 50% 30% 杨浦本地客 虹口动迁客 白领、小白领 中原物业 宝钢地产 商业产品的定位 区域性集中商业中心+社区性生活商业配套 中原物业 宝钢地产 本案商业与周边商业竞争关系图 四川北路商圈 市级商业 控江路商圈 本案商业 内环外卖场商业 区级商业 竞争 区级商业 竞争 提篮桥商 长阳路商业 区域性商业 零散商业 中原物业 宝钢地产 集中