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淮南世纪天成项目 商业部分策划方案提报 2009年05月 本案结论 1、淮南是一个拥有240万人口，中心城区达百万人口的三线中心城市，而本项目的 目标客群即达35万人；淮南商业发展刚刚起步，还没有达到人均1平方米的行业平均水平， 发展空间巨大； 2、淮南只有1个真正意义的中心城市商圈，也就是本案所占的位置，商业营业六层（含负一层），商业营业面积2万平米，沿街面达62米； 3、周边以大型百货、商业街为主，这就让本案处于尴尬位置，通过分析发现，传统商业大多处于过度竞争状态，要想要盈利，要么要有规模，要么要有特色； 4、根据商圈特点及项目自身情况，本项目必须创新，必须形成自己的特色，尽量用 “蓝海战略”即无竞争的经营，至少也是在形式上无竞争的经营，因此规划出“内庭退台式步行街（新街）”； 5、关于这一定位，我们对相关业态作了描述，对项目难点、特点作了分析，如果能按照本规划，即能实现发展商的目标期望值，尽可能套现，以销售回款推动项目建设，尽可能在无风险的情况下实现价值，不需集中商管只需短期培养，并为商铺的升值和发展留下了足够的空间。 本案框架结构 本案结论 1、淮南是一个拥有240万人口，中心城区达百万人口的三线中心城市，而本项目的目标客群即达35万人；淮南商业发展刚刚起步，还没有达到人均1平方米的行业平均水平，发展空间巨大； 2、淮南只有1个真正意义的中心城市商圈，也就是本案所占的位置，商业营业六层（含负一层），商业营业面积2万平米，沿街面达62米； 3、周边以大型百货、商业街为主，这就让本案处于尴尬位置，通过分析发现，传统商业大多处于过度竞争状态，要想要盈利，要么要有规模，要么要有特色； 4、根据商圈特点及项目自身情况，本项目必须创新，必须形成自己的特色，尽量用“蓝海战略”即无竞争的经营，至少也是在形式上无竞争的经营，因此规划出“内庭退台式步行街（新街）”； 5、关于这一定位，我们对相关业态作了描述，对项目难点、特点作了分析，如果能按照本规划，即能实现发展商的目标期望值，尽可能套现，以销售回款推动项目建设，尽可能在无风险的情况下实现价值，不需集中商管只需短期培养，并为商铺的升值和发展留下了足够的空间。  淮南城市商业发展分析 龙湖路商圈中心区商业街区价值分析 中心区商业业态业种分析 本项目发展商所关心的问题 本案市场建筑设计建议及商业布局规划 本案整合包装及形象推广方案 本案经营经济效益测算及风险分析  1、淮南市商业房地产市场发展概况 2、淮南商业网点规划研究 3、淮南商业整体发展状态 1、龙湖路商圈各路段商业价值分析 2、本项目商业价值分析 3、城市最佳商业价值在哪 1、中心商业业态业种分析 2、多层次的独立经营特点 3、开发商经营期望 套现、内铺套现、托管、升值 1、产品建议宗旨 2、市场建筑设计建议 3、业态业种规划建议 1、整合概念 2、推广计划 1、经济效益测算 2、经营风险分析 第一部分 淮南城市商业发展分析 淮南城市 商业发展分析 龙湖路商圈中心区商 业街区价值分析 中心区商业业态业种 分析 本项目发展商所关心 的问题 本案市场建筑设计建 议及商业布局规划 本案整合包装及形象 推广方案 本案经营经济效益测 算及风险分析  1、淮南市商业房地产市场发展概况 2、淮南商业网点规划研究 3、淮南商业整体发展状态 1、龙湖路商圈各路段商业价值分析 2、本项目商业价值分析 3、城市最佳商业价值在哪 1、中心商业业态业种分析 2、多层次的独立经营特点 3、开发商经营期望 套现、内铺套现、托管、升值 1、产品建议宗旨 2、市场建筑设计建议 3、业态业种规划建议 1、整合概念 2、推广计划 1、经济效益测算 2、经营风险分析 1、淮南市商业房地产市场发展概况 淮南城市商业发展分析 淮南作为三线中心城市，发展空间巨大，本案占据淮南第一商圈最具潜力的南段东侧中心位置，潜力无限，也因此同质 化竞争激烈，所以无规模无特色商业的可持续发展将受极大挑战  1、淮南市商业房地产市场发展，市场氛围好，销售率高 2、淮南商业网点规划中， 龙湖路商圈是规划的重中之重 3、淮南商业整体发展状态较为落后，发展空间巨大 1、淮南市商业房地产市场发展概况 淮南商业可售面积中普通门面占据半壁江山，这部分商业主要是住宅项目的商业配套和沿街底商，所以销售价格相对较低；而目前在主要商业区，尤其是龙湖路商圈内的商铺资源占整体比重相对较小，2008年至今，除云景 华城、龙湖路1号尚街、新天地中央广场、家乐福时代广场有商铺出售以外，其他项目在售面积较少。 随着国民经济的发展，尤其是能源产业的迅猛发展，淮南人均可支配收入大大提高，社会消费趋势开始进入休闲和体验式消费模式，促进了淮南商业地产的发展，目前淮南商业地产项目中依然保持供需两旺的态势，虽然受到金融危机的影响