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美景豪庭前期物业管理 企划书 四川悦华置地物业管理有限公司 二0一0年九月五日 物业管理服务报价表 申请人 四川悦华置地物业管理有限公司 备注 项 目 建议物管费定价包干单价(元/平方米·月) 住宅物业服务费 1.20元/㎡·月 镇江市五级物业标准指导价 电梯运行费 0.60元/㎡·月 前期介入费 15600元 接管验收费 28100元 开办费 41160元 地面车位物业服务费 80元/辆·月 最终以物价局备案为准 地下车库物业服务费 120元/辆·月 最终以物价局备案为准 备 注 该费用仅供参考 第一章、项目管理特点 第一节 对项目的理解 1.1项目概况 1、小区建筑面积27200 m2 2、小区容积率为3.2、绿化率为30%。 3、占地面积8497 m2 4、户数约210户 5、出入口；2个 第二节 重点和难点问题以及解决措施 重点、难点之一：智能化（安全）设施的运行、维护与开发。 “美景豪庭”的智能化（安全）设施提高了客户的生活质量，提升生活品位，改变生活方式。与此同时，也必将给物业管理带来革命性的变化，它将导致管理理念、管理机构、管理方式的现代化。智能化（安全）设施要求高、操作严、范围广，涉及到管理、安防、通讯等方方面面。措施：我们在物业管理的前期介入阶段会通过理论学习，现场参观、实地考察，再根据悦华人在智能化系统管理中所积累的经验，制定科学合理、切实可行的智能化设施运行计划，设备养护与维修计划，以保证智能化（安全）设施的有效运作。 重点、难点之二：高效装修管理 违章装修危害极大不但会影响自己或他人对公共设施的使用，严重者甚至会影响整个楼宇的设施设备正常使用或者是安全性。措施：因此，我们确定杜绝违章装修作为工作重点之一，根据多年管理装修的经验，在“美景豪庭”严格实施“有章可循、违章必究”的装修管理办法，灵活应用各种手段，管理上采取讲情、讲理、讲法、以预防为主，把违章装修控制在萌芽阶段，确保“美景豪庭”无违章装修事件。 一、装修协议的签订 客户应严格按照国家建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》中规定的装修范围和要求进行室内装修。首先提出装修申请，写明装修内容，经确认后签订装修协议和消防安全责任书。 设置安全防范措施和器具。办理装修施工出入证件。张贴施工通启，合理安排就近客户生活和休息。 二、装修过程的管理 定期巡视，检查施工用电、用水、质量、防火安全情况，对发现问题及时处理。接待和处理因装修而产生的投诉和违章行为，并做好记载。对客户和施工单位提供各类服务。 三、装修验收的控制 装修完毕后，由工程部进行安全和结构初验。装修半年内，由装修户承担因装修问题对外部影响的修复和赔偿。装修资料规范存档。 重点、难点之三：工程管理 措施：一、验收跟进 1、竣工验收资料的管理： 本着维护开发商的利益，仔细阅读图纸、资料，并按市优标准做好归档工作，办理规范、完善的交接验收手续。 2、设施设备的验收： 在竣工验收合格基础上，对设施设备数量进行清点，建立完整准确的设备履历，同时选派专业人员进行系统检查、试运行和测试。 3、备忘记录： 工程设备的交接应制定严格的质量记录，并将系统缺陷、质量问题、故障情况、遗留工程做出详细备忘录，以便随时跟进开发商和施工单位完善工作。 4、反馈意见： 就己形成的工程或试运行的设备和系统缺陷从物业管理角度给予合理的改善意见。 二、房屋整改 1、问题收集：包括：物业验收、工作巡视、客户提出、空房管理等。 2、问题确认：如现场确认程度、位置、时间要求，并采取适当预防措施。 3、问题分类：可划分为：施工质量、设计规划、服务品质、承诺对现等问题。 4、问题通启：包括：书面呈送、共同协商、确定工期。 5、问题督检：如进度、质量、操作程序、安全规范等。 6、问题验收：包括：施工验收、物业验收、客户验收。 三、空房的管理 空房钥匙接管并统一编号、分类、保管，使用确认并登记，确保受控。 保持空房卫生与房间状态，定期清洁、通风等。 确保空房设施完好和安全。 巡视管理，对发现问题及时解决。 四、日常运行管理 设备日常操作；运行记录；巡视检查；其它管理要求 五、维修保养计划 分日常保养、一级保养、二级保养、三级保养和强制保养。 六、节能降耗 能源约占管理开支的百分之二十以上，因此在节减管理开支中，节能便是最有效的方法。具体节能方法需根据现场实际和安排成立专题小组研究及监管，由物业公司统一协调。 监督日常运作，制定每月工作进度表，确保指定的工作如期完成 重点、难点之四：消防管理 作为现化代物业，消防系统的可靠性至关重要，在物业规划阶段己经就消防系统作出整体的设计。措施：我公司将着重在系统验收、定期保养维护及测试、规章制度及紧急措施，作出适当的安排，例如： 严格验收系统对各项图纸及使