赤峰中天御园20102011整体营销推广..doc

赤峰中天御园营销推广方案 2010.11—2011.05 营销大纲 Ⅰ 市场分析 Ⅱ 产品分析 Ⅲ 客群分析 Ⅳ 营销思路 Ⅴ 推广策略 Ⅰ 市场 宏观市场 国家政策 国家对房地产二次调控规定: 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；利率由原来的75折调整到现在的不低于85折；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%,贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。 赤峰市，针对国家政策做了一些调整，首套房90㎡以下首付款调整到30%及以上，首套房90㎡及以上首付款调整到40%及以上，利率由原来的75折调整为现在的85折；二套房首付款调整为不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 外地户口人员禁止贷款，除非是在赤峰市事业单位任职，能提供单位公章并且有本地户口担保人才能贷款购房，其他外地人员一律不得贷款。 解析： 1、国家二调规定：首套房首付款提高为30%，二套房提高为50%，国家二调颁布之后，赤峰市房产政策似乎更加严厉，更加细化--首付的提高使得普通的刚性需求压力加大，部分刚性需求选择继续观望；在首付款提高之后，紧接着国家又开始提高贷款利率，在双重的信贷压力下，这进一步阻碍了赤峰刚性需求的释放。 对于外地购房者的禁贷政策，仅仅限于在赤峰事业单位任职，并且有本地担保人才可以贷款，这一政策比较狭隘，阻碍了外地资金对赤峰房地产的拉动作用，不利于赤峰市的房地产的发展。 2、限贷政策的颁布，全国范围内限制第三套住房贷款，赤峰市也不例外的执行限贷三套房政策。 停止第三套房贷，就全国而言，对于投资、炒房客来说，有一定的限制作用，但是在赤峰这个地产新兴城市，作用并不明显--在赤峰，刚性需求是主流，大部分都是首次或二次置业，仅有的少部分拥有三套房及想购买第三套住房以上的买房者都是不需要贷款的炒房者。因此，此限贷政策对赤峰房地产市场并不能造成太大影响。 3、赤峰当地对地产政策的执行力远远不够，外地开发商和本地开发商在赤峰当地受到的待遇是不同的，当地开发商受到的优待或者说地方保护更加明显：例如在没有预售证情况下，就可以提前预售。 总结： 2010年，国家政策频出，志在维护中国房地产平稳、健康的运行，但是政府政策的颁布以及实施都远远达不到预期效果，房价是越调越高，9·29二次调控以来，在一定程度上抑制了一二线城市房价过快上涨，但对于三四线城市的影响来看并不是很明显，房价继续呈现快速上扬趋势，赤峰的房价近一段时间涨速较快，由几个月前的三四千涨到了现在的五六千，调控力度对于赤峰来说并不明显。因此宏观政策的变更对短期内对项目的影响不大。甚至由于一线城市市场空间狭小，部分赤峰外出经商人士会出现回乡置业的局面。但是长期来看，其对房地产市场的影响还是有的。我们有必要关注国家宏观调控的新方向，并做好不利影响到来的心理准备。 区域市场 1、赤峰房地产市场现状特征及发展趋势 特征解析： 开发体系混乱，多家开发商联合开发 赤峰新城区为现在房地产市场发展较为活跃的地带，但是大多数楼盘都是多家开发公司联合开发，各自为战；这样就不利于房地产市场的健康发展，容易导致房地产市场混乱局面的出现，对于开发商来说，也不利于他们的统一管理。 主要原因：开发商实力不够雄厚，大都没有能力独自拿地。 购买意向偏向自用，价格需求偏向中高端 个人购买商品房的比例逐年增加，在低端市场满足不了市场需求后，市场开始走向中高端。 解析：赤峰房地产市场处在发展初期，其市场需求的主体为普通的刚需团体，大量的中低端住宅充斥着整个市场，使整个市场处于一个较为落后的状态，然而随着当地人们生活水平的日益提高，对住宅的品质也提出了新的需求，这样，以前的普通住宅已无法满足现在的市场需求，中高端住宅就越来越受到青睐。 高层住宅的销售有一定抗性 然而现在赤峰整个市场开始走向高端，高层则为高端楼盘不可缺失的因素。然而在赤峰市走访过程中，发现当地人对高层住宅的认识度普遍较低，他们不太愿意购买高层住宅， 主要原因：a、赤峰市的生活方式导致其对高层的接受度较差； b、高层住宅的得房率要低于多层住宅； c、高层住宅的物业费要远高于多层住宅； d、赤峰新城区供电、供水系统不太稳定，断电的现象普遍发生，由于高层较高，水 压达不到；因此供电、供水困难也是赤峰人不太愿意接受高层的原因之一。 （4）开发理念及操盘水平有待提高 当地市场对于项目的开发理念及全程操盘水平均处于初级阶段，水准有待提高。 表现形式：1）表现在产品细节上，如小区规划、外立面乃至规划