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中国科技论文在线 房屋评估中 无形损耗和价值的探讨 文 郭婧娟 在成本法估价实践中，估价人员以重置成本减损耗的 3．重置成本并非同类建筑中功能效用最佳状态下的 形式修正建筑物功能缺陷和外界因素对建筑物价值产生的 价格。成本法依赖于替代原则，根据替代原理，现有房 负面影响，则隐含了这样的前提：重置成本是代表同类建 地产的价格可以由新建一个相同效用的替代品的成本来衡 筑中的功能最佳状态、外界因素对建筑物最有利影响之下 量。因此，重置成本是该类建筑目前效用下的成本。但严 的市场价格。重置成本的经济含义若非如此，在房屋功能 格来说，成本与功能效用之间并无绝对的正相关关系，建 优良、外界因素产生有利影响时，是否应在重置成本的基 筑物部分功能效用，如采光、通风、朝向、平面布局主要 础上增加建筑物的价值?忽略功能和经济因素的有利的影 取决于建筑设计，与其建造成本无必然关联。建筑物的最 响也许正是成本法估价结果偏低的一种原因。本文愿对房 佳功能效用不能完全依赖于高成本的投入，成本的增减一 屋估价中的无形损耗做进一步探讨，研究成本法在无形因 定要对效用有所作用才能形成价格，现实生活中不乏成本 素价值影响处理中的缺陷，尝试建立一种全新的技术思路 接近而功能迥异的建筑物，所以重置成本只能是建造此类 来弥补传统成本法的不足。 功效建筑物最可能为市场接受的公平成本，并非同类建筑 中功能效用最佳状态下的价格。 一 ． 重置成本的经济含义和特点分析 4．重置成本不能体现建筑物在最高最佳使用方式 1．重置成本(重建成本，以下统称重置成本)是市场 下的价格。具有一定建筑特征的房屋建成后，成本 已然 价值 。成本法中的 “重置成本”是重新取得或重新建造 定数，建成后的房屋做何用途(假设该建筑具备多重用 全新状态的房屋所需的各项必要成本费用和应纳税金、 途)，只是所有者对其选择的一种获利方式，与重新建造 正常开发利润之和，并非绝对意义上的成本，而是房屋 该建筑物的成本价格并无必然联系，相同重置成本的建 的市场价值。 筑物可作不同用途使用。房地产估价遵循最高最佳使用 2．重置成本是市场上可 以接受的公平重新建造价 原则，重置成本不能必然体现建筑物在获利最大使用方 格。建筑物的重置成本是建造某一类建筑物的典型成本， 式下的价格。 而非实际成本，是在正常市场状况下建造该类建筑物最可 5．重置成本是长期均衡市场状态下的价格。成本法 能的成本，也称公平成本。房地产商的实际建造成本若低 的价值观具有 内向性，独行于外部市场环境(包括产品市 于它，不会降低该房地产的价值，只会形成开发商的超额 场和投资市场)，成本法没有考虑竞争原则和供求原则， 利润；反之，只会造成开发商的损失。 隐含了这样的假设——长期市场均衡假设。即在运用成 34 中国资产评估／2004／3 转载 中国科技论文在线 本法时必须承认估价结果的适用环境是一个处于均衡状态 一 般性。如建筑物外观、结构、布局、设备、施工质量和 的房地产市场。因为在成本法估价时，所采用的成本概念 适用性，以及整体款式、造型与周围环境的协调程度等。 具有新古典经济理论中的长期成本性质，在完全竞争的市 由于建筑物的功能性贬值体现建筑技术的提高和消费者偏 场结构中，当市场处于长期均衡时，产品的价格取决于产 好的改变对建筑物价值造成的影响，所以以上因素对建筑 品的长期成本。当市场处于非长期均衡状