江苏商圈策划方案设计文本.pptxVIP

谨呈：新城万博万博湖塘工商所项目商业策略总纲世联万博工商所北项目组2011年3月11日项目开发目标梳理本项目商业以售为主，并期望于2011年12月30日前达到80％整体销售率；快速销售项目商业比对突破商业格局限制的区域内最高水平，实现高利润销售价值拔升寻求突破从哪里入手？实现项目目标高于市场2至3 倍的销售速度竞争超越最终决定因素实现目标关键竞争超越购买客户高于市场现实水平的销售均价寻求突破从哪里入手？一切从客户需求出发建立关于购买商铺客户需求的常识：——客户为什么买商铺？——客户如何做出购买决策？——客户根据什么判断商铺价值？常识1——商铺是财富积累的载体，客户购买商铺的最基本目的是为了生财或升财，即追求财富利益客户关注点商铺功能享受持续可观的租金收益长期收益出租增值潜力强，转手获取差额利润风险保障转售降低房租成本，并获得营业收入资产沉淀经营进行抵押或置信凭证，从而获得贷款融资资产评估常识2——客户最终是根据经营前景来判断商铺投资的可行性，其最直观的决定因素则是租金和售价购铺用途判断基础收益途径投资回报投资租金或转售价格内在经济转化投资研判决定因素经营经营前景营业额常识3——投资回报的安全稳定性是客户购买商铺时最关注的因素，财富等级越高，越关注回报的安全稳定性。投资能力客户类型投资关注点亿万级大型投资机构/国际基金公司优质物业、安全性、长期性数千万级投资机构/基金公司/大型私营业主优质物业、安全性、长期性刚过千万级大型私营业主/企业金领回报率、安全性、长期性数百万中型私营业主/企业金领/高级公务员回报率、长期性、安全性刚过百万中小型私营业主/中高级公务员/企业中高级管理层技术人员高利润率、投资门槛、安全性数十万小型私营企业主/白领阶层/企业中高层/个体经营者高利润率、投资门槛、安全性高等财富等级中等财富等级低等财富等级对应项目高利润快销的双重目标：机会客户：高等财富等级投资客户目标客户：中低等财富等级投资客户本次汇报要解决的问题因追求财富利益而购买商铺根据资金回报判断商铺价值因经营前景而做出购买决策市场分析营销策略购买者业态定位划铺建议对经营者规划设定的根本目的是做给购买者看经营者通过形象定位引导消费人群消费者形象定位市场分析客户分析报告框架本体分析3C分析产品定位客户定位项目定位形象定位市场定位篇业态主题定位业态定位业态配比建议业态规划篇规划建议规划及划铺方案划铺方案价格策略营销攻略篇推售攻略推广攻略第一部分市场定位篇3C分析项目定位常州商业格局呈现“一个中心商圈、多个副中心”格局整体市场特征南大街及延陵西路商圈：购物中心、泰富广场、泰富百货、新世纪商场、百货大楼、莱蒙都会、南大街，集吃、喝、玩、乐、住、行为一体。湖塘商圈（乐购商圈、花园街商圈）：乐购、武进购物中心、茂业泰富、地壹街、不夜城、大润发等，以满足日常居民生活消费为主。新北商圈：以万达广场、太阳城和未来常发商业为核心的商业体集群，目前成熟度较低。新北商圈市中心钟楼天宁商圈湖塘商圈城市中心商圈与区域副中心商圈在市场、功能、辐射范围和租金方面差异明显。整体市场特征商圈重点商业市场定位功能定位辐射范围租金南大街及延陵西路商圈购物中心、泰富百货、南大街、莱蒙都会、各大银行、常州大酒店等城市中高端消费吃喝玩乐住行全市27-35元/平/天湖塘商圈乐购、武进购物中心、大润发、不夜城、茂业泰富等中低端消费满足周边居民家庭日常机能消费武进5-6元/平/天（临街）新北商圈万达、常发、太阳城中低端消费满足周边居民家庭日常机能消费新北——市场定位：中心商圈主要为中高端消费，区域副中心商圈以中低端消费为主。功能定位：中心商圈覆盖消费全流程，区域副中心主要满足周边居民家庭日常机能消费。辐射范围：中心商圈辐射范围覆盖全市，区域副中心主要辐射周边。租金状况：区域副中心商圈与中心商圈租金差距明显。常州市2010-2020城市总体规划：重点发展新北、武进商业整体市场特征从常州市城市总体规划来看，未来商业的发展布局主要在新北及武进两大区域。新北商业随着万达、常发等综合体商业的兴建处于逐步发展阶段，武进区则在乐购商圈基础上逐步形成花园街新兴商圈及武宜路未来商圈共同繁荣的发展格局。商业用地整体市场特征总结常州商业发展呈现“一个传统中心、多个区域副中心”格局；中高端商业主要布局中心传统商圈；区域性商业以中低端、居民生活家庭消费和服务支出为主；区域副中心商圈与中心商圈发展水平差距明显；城市未来商业发展规划以新北和湖塘为主。湖塘区经济发展迅速，都市商业发展已步入稳定阶段，购物中心形式商业体系开始提升湖塘经济特征敏感因素生存需求价格品质便利文化、情感需求人均GDP$500以下$500~1000$1000~3000$3000~4000$4000~7000$7000~10000$10000以上大型综合超市专业店仓储