房地产行业深度报告：中国房地产发展回顾与展望，廿载不尽风流，雄关漫漫征途.docxVIP

目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u HYPERLINK \l _bookmark0 中国房地产行业发展阶段划分 7 HYPERLINK \l _bookmark3 98 年到 02 年：推行住宅市场化的起始阶段 8 HYPERLINK \l _bookmark4 2.1 起始阶段——住宅货币化启动市场（1998-2002 年） 8 HYPERLINK \l _bookmark15 2.2 房地产板块的资本市场特征 10 HYPERLINK \l _bookmark19 03-07 年：调控持续深化，需求推高行业周期 11 HYPERLINK \l _bookmark20 行业政策和基本面回顾 11 HYPERLINK \l _bookmark27 宏观背景 14 HYPERLINK \l _bookmark34 房地产行业股市表现 17 HYPERLINK \l _bookmark43 08-16 年货币政策周期带来的价值重估机遇 21 HYPERLINK \l _bookmark45 2008Q4-2011 年货币放松时房地产基本面和二级投资表现 22 HYPERLINK \l _bookmark65 2015Q1-2016Q1 货币放松时房地产基本面和二级投资表现 28 HYPERLINK \l _bookmark88 2017 年以后：长效机制时代，因城施策长期持续 35 HYPERLINK \l _bookmark89 开启长效机制时代 35 HYPERLINK \l _bookmark92 房地产行业四个阶段中的不同表现 36 HYPERLINK \l _bookmark93 过往二十年宏观微要素间关系 36 HYPERLINK \l _bookmark95 中国房地产行业四个阶段中行业指标的情况 37 HYPERLINK \l _bookmark101 中国房地产行业四个阶段中企业业绩的情况 40 HYPERLINK \l _bookmark103 中国房地产行业四个阶段中股价表现的情况 41 HYPERLINK \l _bookmark105 未来展望：进入头部区域，强者恒强与存量逻辑并存 41 HYPERLINK \l _bookmark106 行业总量进入高位和头部区域 42 HYPERLINK \l _bookmark110 企业发展进入强者恒强时代 43 HYPERLINK \l _bookmark112 存量时代到来：高维与多维竞争 43 HYPERLINK \l _bookmark116 投资建议 44 HYPERLINK \l _bookmark117 风险提示 44 图目录 HYPERLINK \l _bookmark1 图 1 从土地和人口视角将中国房地产二十年的市场化进程划分为四个阶段 7 HYPERLINK \l _bookmark2 图 2 从货币视角将中国房地产二十年的市场化进程划分为四个阶段 8 HYPERLINK \l _bookmark7 图 3 GDP 增速保持中高速运行 9 HYPERLINK \l _bookmark8 图 4 货币供给总体保持高位稳定 9 HYPERLINK \l _bookmark9 图 5 银行间利率水平下降促发一次性升准 9 HYPERLINK \l _bookmark10 图 6 除偶发波动外的汇率总体保持稳定 9 HYPERLINK \l _bookmark11 图 7 住宅商品化推动销售增长快速 10 HYPERLINK \l _bookmark12 图 8 房地产投资增速震荡上行 10 HYPERLINK \l _bookmark13 图 9 房价同比涨幅震荡上行 10 HYPERLINK \l _bookmark14 图 10 土地购臵保持较高增速 10 HYPERLINK \l _bookmark16 图 11 上市地产公司累计营收增速表现一般 10 HYPERLINK \l _bookmark17 图 12 地产板块的超额收益率震荡下行 10 HYPERLINK \l _bookmark18 图 13 1998-2002 年期间房地产上市公司总市值与区间涨跌幅之间的关系 11 HYPERLINK \l _bookmark21 图 14 2003-2007 年房地产调控政策 12 HYPERLINK \l _bookmark22 图 15 2003-2007 新开工面积 vs 竣工面积 vs 土地购臵面积（亿平米） 12 HYPERLINK \l _bookmark23 图 16 2003-2007 商品房销售面积及增速 13 HYPERLINK