第五章肥收益法.pptVIP

上述公式还有一些用途，如可利用该公式说明在不同收益率下土地使用权年限长与短，土地使用权价格接近于无限期时的土地价格。假设收益率分别为8%、9 % 、12 % 、14 % 、16 % 、20 % ，土地使用权价格接近于无限期的年限分别为140年、120年、90年、80年、70年、60年。 可见，收益率越高，接近于无限年期的价格越快。 例：利用上述文字还可以用作比较两宗房地价格高低。如在收益率为4%时，A不动产使用年期为50年，单价110元/m2；B不动产使用年期为70年，单价为115元/m2 。如果要比较A、B两宗不动产的单价高低，直接比较是不合理的，因为年期不同不可比。为使之可比，可利用有限年期的修正公式: 例一：有一不动产，通过预测得到其未来4年的纯收益分别为10万元、13万元、15万元、18万元，假设第五年到未来无穷远每年的纯收益将稳定在22万元左右，该类不动产的收益率为8%，则该宗不动产的收益价格为： 例：一宗商业用地，目前的纯收益为50万元，还原利率为5%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，该土地的收益价格为多少万元？ （2）租金记录 是预测未来租金的基础 （3）契约租金 等额租金、上升租金、 评议租金、百分比租金 （二）确定客观收益一般要考虑以下条件： 从客观上看，不动产的总收益是有具备良好素质及正常使用能力的使用者使用，并能产生收益； 收益必须是持续且有规律地产生的收益； 收益是安全可靠的收益（是指符合国家规定并经批准的经营项目所产生的收益，未批准的经营项目的违法的经营项目收益不能作为计算客观收益的依据。） （三）不动产总收益产生的形式 ①不动产出租的租金 是指不动产出租过程中，出租方获得的实际租金额以及其他收益，如：押金利息等。客观收益水平的确定，要通过对实际的租赁合同金额与当地估价期日同类型不动产的租金额、租赁市场状况以及同类型的租赁市场状况综合分析后得到。 ②企业经营收益 是指企业在正常的经营管理水平下，每年所获得的与同类型企业相类似的客观收益。排除企业中的不正常收益，还应当考虑估价对象所起的其他衍生收益。 包括所有人提供的费用报告中的部分或所有项目及可能被忽略的费用。如： 1、管理费：以类似房地产实际发生的管理费为基础。通常为年租金的2%-5% 2、维修费：房屋维修费，通常按建筑物重置价格的一定比例计算 3、重新装修费 以类似房地产实际发生的费用为基础修正，按年度分摊 4、设备重置费 按年度分摊 5、税金：房产税、营业税。 6、保险费：0.15％～0.2％ 7、中介费用：支付给中介机构的费用 8、房屋折旧费 是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的部分价值 （2）企业经营中的土地纯收益求取 企业经营纯收益=年经营总收入-年经营总费用 土地纯收益=企业经营纯收益-非土地资产纯收益 （3）自用土地或待开发土地的纯收益求取 可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素，个别因素的比较修正，求得土地纯收益 基本概念 房屋重置价：也称房屋重置成本，是指根据估价期日的人工和建筑材料价格，并按照目前的材料、标准与设计，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根据当地同类建筑物的建造成本进行分析计算； 房屋成新度：是指房屋建筑物在估价期日的新旧状况； 房屋总折旧：是指房屋建筑物在已使用年限内由于物理、经济和功能等因素引起的房屋折旧总额。 例：某旅社占地面积150m2，建筑物面积200m2，月正常经营性收入为45000元，月经营总费用、建筑物纯收益均为15000元，若土地还原率取10%，则该旅社所使用土地的单价为多少元/m2 ？ 解： 土地纯收益：45000-15000-15000=15000 元 土地总价格：P=a/r=15000*12/10%=1800000 元 土地单价：p=P/s=1800000/150=12000 元/m2 例：某一房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/平方米，成新率为70%，房地产净收益为每平方米140元，土地还原率为6%，建筑物还原利率为8%，则该房地产的价格为多少元/平方米？ （四）资本化率的总类 综合资本化率R。——用于求取土地及其土地建筑物合为一体的价格 土地资本化率R1——用于求取纯土地价格的还原率 （一般情况下，土地还原率比建筑物还原率低2-3个百分点） 建筑物资本化率R2——用于求取单纯建筑物价格的还原率 R。＝（