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珠江侨都项目可行性分析报告 二 00 二年八月 1 目 录 一. 项目名称 二. 项目地点 三. 项目发展商 四. 项目概况 五. 投资商概况 六. 发展商概况 七. 项目建设条件 八. 市场分析 九. 市场定位及形象设计 十. 资金筹措 十一. 基本数据说明 十二. 项目开发进度 十三. 财务分析 十四. 项目评估结果 2 珠江帝景项目可行性分析报告 一. 项目名称 珠江帝景 二. 项目地点 海珠区广州大道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段三. 项目开发商 广州珠江侨都房地产有限公司 四. 项目概况 本项目用地根据市规划局（92）城地批字第 39 号、55 号文，位于海珠区 广州大道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段，南连新港路，西至广州大道。该项目总体规划占地约 1000 亩，总建筑面积 156．7 万平方米，容积率为 2．39，项目建设有住宅三千余套，建筑设计独特，格调典雅， 公建配套设施完善，设有市政客运码头、商贸中心、游艇俱乐部，古塔文化 区和世界华侨博物馆等，是集商贸、旅游、娱乐、中西文化于一体，置业安 居的理想住宅区，拟建的珠江侨都将能容易吸引海外人士的购房欲望，市场 前景是良好的。 五. 投资商概况 由广州三联华侨房产有限公司（下称甲方）和广东珠江投资公司（下称乙 方）及英属处女岛广大投资有限公司（下称丙方）合作开发经营。 甲方：中国广州三联华侨房产有限公司是由广州市华侨房屋开发公司、广州 3 银建商品房产经营公司、广州市国营农工商联合企业开发共同组建从事珠江侨都开发建设的二级综合开发企业。企业法定地址：中国广州市麓景路 123 号华侨宾馆 411、414-418 室，法定代表：林广志 乙方：广东珠江投资有限公司 法定地址：广州市中山大道 105 号华景 新城龙门阁三楼 法定代表人：何国华 丙方：（英属处女岛）广大投资有限公司，联系地址：香港跑马地山光道 7 号山光大厦八楼 E 座，代表：谢世东 公司各股东出资比例如下： A. 甲方提供广州市(92)城地批字第 39 号、55 号批文及广州市土地开发中心 1993 年 11 月 17 日补充批文批推广州市海珠区赤岗地段面积共 654107 平方米土地的使用权，并提供政府给予本项目的购房入广州 市户口指标、境外售房等优惠政策作为合作条件。 B. 乙方负责提供本项目所需的 42.86％的注册资金，即 22887.24 万元人 民币。 C. 丙方负责提供本项目所需的 57.14％的注册资金，即相当于 30512.76 万元人民币的等值外汇。 六. 发展商概况 (一) 发展商介绍 成立时间：一九九八年一月十六日注册资金：53400 万人民币 注册地址：广州市开发区夏港大道科技园 1 号楼 B503 室 经营范围：在经市规划局（92）城地批字第 39 号、55 号文同意使用的海珠区广州大道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段开发、建设、销售、出租及管理自建的商品房。 公司历史：是由广州三联华侨房产有限公司和广东珠江投资公司及英属 4 处女岛广大投资有限公司合作经营的企业，主要业务以房地产开发、建设、销售、出租及管理自建的商品房为主。 企业负责人的基本情况：法人代表： 林广志总经理： 蔡春萌 (二) 发展商素质 广州珠江侨都房地产有限公司管理架构设置较为科学合理，独具 特色。公司董事会是决策机构，下设总经理经营班子。全公司设置五 个职能部门，分别为： 办公室：负责行政、人事和后勤服务。 财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭。 开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续。 工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度。 销售部：负责产品广告宣传和销售、市场中介和办理产权证件。公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理 等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。 公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。 公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责， 5 择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司现有职员 45 人， 95%以上具有大专文化以上水平，其中本科学历占 30%，职员年龄普遍 年轻化。 公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、 每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程 序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协 调，有较高的工作效率。 产品素质：“珠江帝景”是沿江最大规模，