租金预测方法.docxVIP

零售定位因素分析 零售规模测算 零售目标消费群分析 零售定位及业态组合建议 租金建议 零售布局建议 xxxxx C03 161 租金预测 方法1 零售商目前市场成交价（按业态） 建筑面积 2008租金范围 2008平均租金 商业形态 业种 租金 （平方米） （元/平方米/月） （元/平方米//月月）） 名品展示厅 500 165-450 301.5 零售 零售店铺 600 180-450 240 书店 200 60-90 60 创意家居 600 150-240 200 45-75 60 商务正餐 1000 餐饮 休闲餐饮/特色餐饮 1000 90-120 105 咖啡/简餐/甜品 400 90-120 105 135-300 210 休闲 美容美发、美甲 400 SPA 500 135-235 150 60-90 60 图文处理、摄影 100 服装定制 50 120-180 150 服务 齿科 300 150-180 195 银行营业厅 500 300-600 450 主题超市 350 120-150 120 合计面积 6500 - - 加权平均租金 - - 174  *注：对所有平均租金均按照非成熟商圈进行了相应的微幅下调后，得到本项目 的预期租金为人民币￥139/平方 米/月，平均日租金报价为￥4.6/平方米/天。  xxxxx C03 162 租金预测 方法2 现有配套零售项目平均成交价（按楼层） 项目 所属商圈 建筑面积 2008平均租金 业态组合合 （平方米） （元/平方米/月）1F 嘉华国际商务中心 黄龙 2,682 450 银行、证券、房产、咖啡 黄龙世纪广场 黄龙 4,880 167 银行、餐饮、房产、健身中心、甜品站 黄龙恒励大厦 黄龙 3,870 259 银行、电信营业厅、房产、咖啡 嘉德广场 庆春东路 20,000 76 家电卖场、电信营业厅、银行、餐饮、娱乐 广利大厦 庆春东路 3,300 608 银行、咖啡 瑞丰国际商务中心 庆春东路 3,000 304 恒生银行、中信银行、渣打银行 平均面积 7,546 - 加权平均租金 - 198 由于现有办公配套零售项目多为1层结构，因此我们所获得 配套零售 的数据基本为1楼的租金报价，目前月平均租金为人民币￥198/ 149元/平方米/月 平方米/月。 用前述非成熟商圈的比率进行微幅下调后，得到本项目预期 方法1— 方法2— 1楼租金为￥159/平方米/月，平均日租金报价为￥5.21/平方米。 通过各业态可承 可比案例分布预测 受租金预测 159元/平方米/月 139元/平方米/月 xxxxxC03 163 租金预测分楼层分析 楼层 月租金/平米 占首层租金系数 计算公式 租金 一层 149 100% - 149 负一层 - 90% - 134 二层 - 60% - 89 三层 - 55% - 82 四层 - 50% - 75 B1-4层平均租金 - 71% 平均租金=首层租金×71% 106 经比较模型预测分析，可得出本项目的预测单位租金，平均租金为人民币￥106/平方米/月，折合成日租金为￥3.5/平方米/月。 由于上述数据均由本行从杭州目前成熟的零售项目成交价格和可比项目报价推导得出，且目前杭州市场上的配套零售项目多数为1-2层，2层以上和地下部分的数据均不可得，因此第二栏为空。 通过对业态组合的分析和本行的市场经验，推出本项目除1层之外的租金系数。 B1层拥有与地铁连通的优势，可吸引大量人流，因此租金系数高达90%；3层和4层的租金系数下调幅度比较小，原 因在于餐饮为目的性消费，可以将人流垂直引导上去。如能引进成熟、知名的餐饮品牌，高楼层的租金表现甚至可以 超越低楼层。 xxxxx 164 租金增长说明 注： 现时单位租金是根据上述列表中目前杭州市场的一般行情和部分零售商访谈的结果拟定，同时考虑到本项目入市时，钱江新城区域的整体商业氛围仍然不够成熟，需一段时间的培育期，因此为吸引零售商入驻，建议项目开业时的租金设置应相对保守； 开业时单位租金是在现时单位租金的基础上按照一定年增长率计算得出，开业时间假设统一为2011年；依照市场 经验值，相对来说零售商家的租金年增长率较高；而餐饮和娱乐业态的租金增幅空间相对较受限制，综合考虑，建议本项目商业部分的租金年增长率为8%： 主力租户：主力租户，如商务正餐和银行，通常租赁年限较长（10年左右），其租金增长与租赁年限相关。 保守预测开业3年内没有增长或增长缓慢。 零售店铺：通常是租金收益主要构成，零售商的租金承受能力较高，保守预测其租金增长幅度在8%-12%。餐饮、服务：其租金增长幅度将略低于零售店铺，保守预测其租金增长幅度在5-6%左右。 出租率测算是根据市场经验值而定，该值通常为财务分析之理想水平；