潍坊奥文·国际城项目沟通报告.docxVIP

谨呈：奥文房地产开发有限公司 奥文.国际城项目沟通报告 目 录 contents  1 市场部分 2 项目本体分析 3 项目定位 4 产品建议 市场部分 宏观环境分析 城市环境分析 房地产市场分析 竞争对手分析 金融环境 存款准备金上升，利率上升，按揭客户受影响逐渐显现 一、存款准备金率上升 存款准备已经连续提升，目前已突破历史最 高位，这将限制银行的信贷规模，银行对按 揭客户的审查将逐步严格，部分按揭客户将被 限制在按揭之外。 二、利率上升 至4月6日，央行再次提升利率，短期内已经连续两次上调基准利率，这将加大按揭客户的 2011年5月13日，金融机构存款准备金率上调 负担，同时也将加大实业投资的成本。 0.5个百分点，由现行的20.5%上调到21%，再创历史新高。 换届前夕，总体经济环境不会出现太大波动；十二五规划表明了政政治环境 府对房地产调控的决心。 一、换届前夕，稳定为主 2013年是本届政府换届时期，在换届前夕，处于政治稳定的考量，预计近两年内经济 不会出现太大波动。 二、十二五规划 十二五规划建设中明确提出了对房地产的要求，对比十一五规划，尽管十一五规划中有提到房地产的规划，但是在十一五规划建设当中是只字未提，表明了政府对当前房地产调控的决心，未来房地产行业将朝着更加理性的方向前进，房地产行业将面临新的机遇和挑战。 政策环境 国八条短期目标是抑制需求，长期目标是缓解供需矛盾，稳定市场 “国八条”既有广度、又有深度、还有执行约束，政策本身似乎已经无懈可击。 但是政策目标并非只“限供应”不“促需求”，而是不同时期各有侧重：短期政策调控目标“遏制部分城市房价过快上涨”，目前主要通过“限贷”“限购”等行政手段压制购房需求，避免短期内市场非理性繁荣，为长期各种供应的顺利推出争取时间;若近期房价控制效果不明显，不排除更为严历政策继续加码。长期政策调控目标缓解行业内的供求矛盾，主要通过各类金融监管、市场监管措施促使商品房市场有效供应的形成，并通过加大保障房建设等手段，建立“商品房+保障房”双轨体系，最终实现数量上、结构上的供需平衡，从近期将对首套房贷款比例上调就可以明显看出这一点。  国八条在深化“促供应、抑需求、调结 构、重监管”这一纵向基本调控思路的同时，又 在横向调控思路上明确了调控政策落实结果的 “问责制”。 小 结 部分购房消费者的心理预期将受到明显影响，并因此改变购房行为 国家宏观政策愈演愈厉，针对房地产调控的措施逐渐强化，并伴随着银根的步步缩紧，房地产需求进一步抑制，投资环境恶化。 从国家近期出台的相关房地产调控政策来看，无论是政府出台的购房规定还是金融机构出台的相关信贷政策，都是为了抑制房价过快上涨，促进房地产良性发展的根本目标。 对于潍坊房地产市场而言，本身的地域特点决定了其受政策影响程度较一线城市受波及程度将会减弱，但对潍坊房地产市场的发展速度起到了一定得抑制作用，由于政策影响，购房消费者的心理预期将受到明显影响，并因此改变购房行为，部分首次置业和改善性置业者会因首付和月供的双重增加而推迟购房，部分投资性客户因限购和投资回报率下降等因素而放弃购房。 市场走势预测-中短期 中期内，随着真实利率的上升，房价涨幅将得到抑制。 由于CPI的持续上 涨，国家出台一系列政 策意在抑制消费，稳定 物价，控制通货膨胀， 所以从中期看，CPI下 降的概率增加，名义贷 款利率上升，这将导致 真实利率上升，房价涨幅向下波动，将抑制房价上涨。 按照五年期以上真实贷款利率统计（五年期以上贷款利率-CPI），真实利率波动与房价的波动方向在大多数历史时期内处于反向波动状态。2005年以来，我国真实利率处于上升周期，房价涨幅趋于下降，真实利率处于下降期，房价涨幅加快。2008年2月真实贷款利率为-0.87%，而房价涨幅为12.2%。2008年12月-2009年3月，真实利率由4.74%上升到7.14%，房价涨幅由-0.8%到-1.9%，反向波动较为明显。 中期内，随着真实利率的上升和政策对价格影响逐步显示，未来市场走势预测-中短期 一段时间内，房价上升的势头将得到遏制，房价下行压力很大。 从数据可以看出，房地产政策的调整会对市场成交量产生即期的、趋势性的影响，而成交价格则具有较长时间的滞后性。国八条对市场成交量的影响已经显现，而对价格的影响也正逐步体现。 市场走势预测-长期 根据规律总结出影响房价长期跌涨的五大因素 根据世界各国房地产发展历程并结合中国房地产的特点总结，房价长期涨跌由五大因素决定：城市移民因素，收入因素，房地产金融因素，家庭资产配置因素及土地供给因素。 市场走势预测-长期 ?城市移民因素是房价上涨的内在动力 改革开放以来中国年平均城市化率为1%，2009年中国城市化率46.6%，与美国等发达国家比较，我国正处于城市化进