深圳零售及写字楼市场调研报告.docxVIP

2007年9月 掀开深圳新的篇章 — 剖析零售与写字楼市场发展的推动因素 中国第一个经济改革试点 深圳面积约1,950平方公里，是中国经济发展最有活力的城市之一。七十年代末，中国认识到实行对外开放、加入全球经济体系的重要性。此后，中央政府宣布几个城市作为对外开放政策的示范城市，而深圳为其中之一，于一九八零年成立经济特区。深圳经济特区涵盖该市六个区中的四个，即罗湖区、福田区、南山区和盐田区。 中国第一个经济改革试点工程把深圳提升成为一个经济特区，在八十年代主要从香港吸引了大量外国直接投资。最初的投资主要集中于劳动密集型制造业，因为投资者可以充分利用当地廉价的劳动力和低廉的土地成本。这种投资模式持续了整个八十年代，直到深圳在九十年代中期逐步转型至资本和  知识密集型工业。随着中国经济的飞速发展，该市的常住人口也从一九七九年的30万增至二零零六年的850万。 中国城市经济发展中的佼佼者 深圳是中国第四大城市经济体系，地区生产总值在二零零六年达5,680亿元人民币，出口总额为全国之冠。在全国城市人均地区生产总值排名中，深圳也名列榜首，领先上海、北京和广州等一线城市。深圳支柱产业如高科技、物流业和金融业高速发展，为该市经济发展奠定坚实的基础。 掀开深圳新的篇章 地图一：深圳主要交通基础设施 Metro Line 3 Metro Line 4 Baoan  Longgang Metro Line 1 Shenzhen Metro Line 2 International Airport Nanshan Yantian Futian Luohu Yantian Port Metro Line 5 Wenjindu Custom Shatoujiao Custom Luohu Custom Futian Huanggang Custom Shenzhen Gulf Custom Custom Chiwan Port Hong Kong Shekou Port Shenzhen-Hong Kong Western Corridor Shenzhen Bay (Houhai Bay) 近几年，深圳第二产业占总体生产总值50%以 展的电子、IT与通信行业，在二零零五年几乎占上，大大推动了该市经济的发展。尤其是快速发 深圳工业总产值60%。 图1: 深圳经济实力在国内领先 图2: 深圳第二和第三产业增长强劲 70,000 25 60,000 20 15 50,000 10 40,000 5 0 30,000 -5 20,000 -10 10,000 -15 -20 0 -25 2001 2002 2003 2004 2005 2006 12 13 14 15 16 17 18 19 资料来源：中国统计年鉴 ，各市统计年鉴 资料来源：深圳统计年鉴 掀开深圳新的篇章 主要经济支柱—高科技制造业 主要经济支柱—物流业 目前，深圳在科技行业方面是中国领先的城市之 深圳是中国的南大门，具有重要的战略地位，一，着重生产和出口电子与通信设备、电脑及其 使其跻身中国最重要的物流港口之一。自一九九它电子机械产品。深圳市上述产品的生产总值约 七年以来，深圳集装箱港口为中国第二大繁忙港占全国同类产品总产值的15%。科技行业迅速发 口，仅次于上海。自二零零三年，深圳成为全展，使总部位于深圳的几个科技公司跻身世界行 世界第四大繁忙港口，仅次于新加坡、香港和列。诸如华为、康佳、创维和中兴等公司，目前 上海。在全球电子和IT行业中占据相当的市场份额。 图3: 2005年制造业前五名 图4: 香港、上海及深圳港口的集装箱吞吐量 (’000,000) 25 20 15 10 5 0 0 100 200 300 400 500 600 700 2001 2002 2003 2004 2005 2006 资料来源：深圳统计年鉴 资料来源：香港特别行政区海事处，上海和深圳统计年鉴 掀开深圳新的篇章 二零零六年，物流业约占深圳地区生产总值10%。截至二零零六年底，深圳拥有152个码头泊位，其中61个为1万吨以上的大型深水泊位。二零零六年，深圳主要港口（盐田、赤湾和蛇口）的吞吐量为1,850万个集装箱，已达到香港吞吐量（2,320万个集装箱）的80％。深圳在二零零零年的吞吐量仅为400万个集装箱，即过去六年的复合平均增长率达29.1%。而香港同期复合平均增长率仅为4.5%。 图5: 盐田、赤湾及蛇口港集装箱吞吐量 (’000,000) 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 资料来源：深圳市港务管理局 深圳现正不断扩建现有港口，而兴建中的大铲湾港口将于二零零八年完工，到二零一零年，深圳港的吞吐能力将达到2,720万