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水榭春天一期产品价格报告 事业一部·水榭春天项目组 二级市场策划品控中心 二级市场品控中心 第一部分 产品均价制定 第二部分 产品价格表制定 2 第一部分 产品均价制定 框架 A 深圳09年市场表现分析 定价背景 B 片区竞争分析 ?C 周边及福田二手楼价位分 竞品价格比较 价格策略 3 深圳09年市场表现分析 土地市场：市场回暖，成交平均楼面地价达5948元，高于2007年 一手市场： ?供不应求，量价齐升，全市最高成交周均价突破22273元/平米 ，全年涨 幅超2007年 二手市场： ?挂牌价格持续走高，至11月达到14114元/平米，创历史新高。 ?成交套数至11月底达到117275套，月均成交破万，11月再创历史新高。 4 片区竞争 片区竞争楼盘折后单价集中在15000-23000元/平米区间；2房总价集中100万左右；小3房总价集中120万左右；中3房总价集中140-220万之间；4房总价集中260-360万 户型 户型(平米) 均价(元/平) 核心总价 华府2期 3房 88 23600（带2500装修） 210 4房 143 23600 （带2500装修） 340 4房 124 21000毛坯 260 龙岸2期 5房 156 21000毛坯 327 5房 165 21000毛坯 346 2房 65 15500毛坯 101 上塘道1期 3房 78 15500毛坯 121 3房 89 15500毛坯 138 5 C 周边及福田二手楼 龙坂片区（梅陇镇、世纪春城等） 福田南片区(深南道以南) 福田北片区(莲花、彩田、景田、梅林、香蜜湖北) 豪宅（中海华庭、星河国际、黄埔雅苑、中旅国际等） 时段：09年11月29日至12月27日，中原三级市场成交数 据 6 套数 套均面积 套均总价 均价 龙坂普通住宅 19 91 ￥1,070,947 ￥11,722 主要成交价在10000-14000元/平；户型以中2房、中3房成交为主 7 福田南普通住宅 套数 套均面积 套均总价 均价 27 77 ￥1,341,259 ￥17,381 主要成交价在15000-20000元/平；户型8以小2房、小3房成交为主 福田北\梅林普通住宅 套数 套均面积 套均总价 均价 12 104 ￥1 , 787 , 917 ￥17 , 217 福田北普通住宅以梅林\莲花等老政府公务员社区及彩田\景田\梅林、香蜜北普通住宅为主，户型主要以中3房为主，主力成交价在16000-20000元/平米之间 9 套数 套均面积 套均总价 均价 福田豪宅 17 133 ￥4,325,294 ￥32,416 主要集中CBD及香蜜湖一带，供应3房、4房中大户型豪宅，主力成交价在32000-50000元/平米 10 小结 福田区普通住宅二手房成交价格在16000-20000元/平，对于看 中城市便捷、成熟的客户有较强分流，故自身定价需谨慎 龙坂片区普通住宅二手房成交价格在10000-14000元/平，总价130万以下；对于价格承受能力低的客群直接分流 福田豪宅中相对质素较差的中小面积单位，总价段170-280万；对于本项目也有较强分流 11 定价背景 竞品价格比较 方法：楼王比较法 价格策略 12 竞品项目选择、楼王比较 华府2期 12月23日推3#楼王单位 最好楼栋 23600元/平(带2500元/平精装) 龙岸2期 12月25日推6#质素更优湖景单位，共90套 毛坯21000元/平米 最优楼栋 销售均价2.1万，当天销售40% 圣莫 山景楼王 上塘道 最好的  12月16日，推出3#楼王单位，毛坯33000 毛坯33000元/平米元/㎡，44余套，当天销售60% 8月8日，推出1#和5#，毛坯13000元/㎡ 9月26日，推出2#，毛坯14500/㎡ 12月，成交毛坯均价15500元/平 13 比准维度的选择——七大指标比准体系 根据客户购房期间直接影响购买行为的因素，我们将其列为价格衡量的关键性因素，以求在价格上得到较为公正和市场化的体现 指标 分值 评分原则 片区 20 1.距离CBD的距离 2.区域的发展规划 地段 20 外部环境资源（自然环境、人文环境） 小区先天资源 20 1.小区规划与先天容积率息息相关； 2.项目规模 小区后天资源 10 1.园林打造，园林面积及整体投入区分 1.内部配套（会所/社区商业） 项目配套 10 2.外部配套（商业/教育） 3.交通：公交 1.地铁口 交通 10 2.地铁口物业上升一个级别 3.公共交通体系 4.交通形象 品牌 10 1.开发商品牌 2.物业管理品牌 合计 14 100% 关键因素权重评分标准 距离CBD的距离 车程10分钟之内 车程20分钟之内 车程30分钟之内 车程30分钟以外 片区 10分 8-10 6-