深圳柏龙商业广场改造定位及物业发展建议报告.docxVIP

柏龙商业广场 定位及物业发展建议报告 本报告严格保密 过去，我们曾经走错了路，结果失败了！ 现在，上天给了一个可以重来的机会，我们万分珍惜！ ，路在何方？ 2 现状：抱着金饭碗 夹缝中求存 项目处于东部门户，龙岗老街商圈人气金三角； 项目属性判定 夹缝中求存，总体经营情况一般，缺乏竞争力！ 右侧：天虹人气较旺 左侧：吉之岛人气较旺 ?占地面积： 8445.52平方米 ?总经营面积：25000平方米 ?楼层：共4层 一层：餐饮、珠宝、苏宁 电器 二层及三层：ITAT， 四层目前空置 ?经营情况： 主力店目前经营良好 ，其他经营一般 ，2014年租期截 止； 本项目人流相对较少 ?项目形象：中低档。 ?项目位置：两大项目之间，夹缝 中生存。 ? 租售情况：苏宁：100元/平米/ 月 ，ITAT:30元/平米/月, 商铺 部分已经销售，售价2.8万元/平 米 对面：老街人气较旺 本项目是一个“二次启动，二次定位”的项目 项目至少实现年1600万元租金收益 二次启动 二次定位 项目具体持久市场竞争力 开发商不过多参与项目实际的经营管理 项目目标 项目定位应该达成的目标 我们的目标 目标理解 ? 项目成功招商； 价值最大化 ? 项目成功销售； ? 实现1600万以上的年租金收益。 ? 构建适宜的商业模式，适宜发展商需求，打造 项目影响力 项目持久市场竞争力； ? 建立项目良好的市场品牌； 通过项目的二次启动和重新定位，打造项目持久市场竞争力，并获得价值最大化，树立项目良好的品牌形象 思维导图 区域研究及定位 项目定位及论证 思路  物业发展建议 ※区域研究 ※商圈研究 ※项目定位思路  ※ 专业类市场定位及论证 ※ 休闲MALL定位及论证 ※ 购物中心定位及论证  ※ 风格及行道规划设计建议 ※ 地标规划设计建议 ※ 边缘规划设计建议 ※ 节点规划设计建议 ※ 区域规划设计建议 ※ 商业氛围营造 天时：上天赐予的最后一次机会 区域研究 高速发展中之深圳重要的城市次中心 区域定位 深圳市战略地位重要的城市次中心 产业支撑 高新技术产业、物流配送业、高端服务业等支柱产业提速龙岗发展 通信、计算机及外部设备、新型储能材料、微电子及元器件、生物医药及医疗器械 、有机高分子材料、软件、先进制造技术设备、创意产业 大运会优势规划推进商业进程 居住环境、配套优势、地铁３号线的延伸，大运会影响的 辐射等，使其楼市的辐射区域可以扩宽至关内，甚至在１小时生活圈内的惠州、东莞相关区域，吸引其周边的中高端客户向城际中心聚集。 从而引发商业形成、发展与升级。  大运会落户龙岗，提升龙岗商业辐射力，为龙岗区域商业带来带来巨大发展契机 大型城市设施、商务商业区建设加快 ?大运新城为政府重点发展项目，现已建成的国际自行车赛场以及规划中的高交会馆，五星级酒店，主体育馆，游泳中心，数码城，留学生工业园等国际级的市政配套及深圳教职员的迁移。新高交会馆／大运会相关设施／酒店商务区也在建设中。 ?旧改工程加快城市建设与商业发展构筑“一主两副”的多元服务中心——大运新城为副中心 ?副中心一是以龙城片区西区为主体的综合服务中心，发展成为集商业文化中心、高尚住区和直销市场区为一体，服务于整个深圳市的体育新城； ?副中心二则为以龙岗街道办及周边的商业、办公等用地组成的综合服务中心。该次中心区承担龙岗片区的生活配套及商业服务功能。 10 地铁5号线开通，商圈辐射增强，商圈价值提升15～30%以上，对本项目而言，价值提升20～40%以上。 老城商圈（明年地 铁开通后对项目的 地铁三号线跨越老城商圈及中心城商圈，将 影响） 对两商圈的未来商业发展起到巨大的带动作用： 中心城商圈 地处深圳、东莞、惠州“金三角”的龙岗，具有商 业发展的先天优势。在大工业、大物流的产业背景下，带来了商业的高速发展，而地铁开通，更是进一步催化商圈的发展进程。 按国际惯例，一般地铁开通后，其商业价值会提升30%左右。区域距离城市中心越远，原有交通条件越差，价值提升比率越高。 日本、香港、深圳地铁发展的规律：地铁开通，商圈辐射增强，商圈价值提升15～30%以上。  地铁3号线鸟瞰图 11 经济发展及收入 基础设施及交通 区域商业需求  修炼内功，盛装以待天时 龙岗近三年来GDP快速增长，居民人均收入快速 增多，人口数量增加，龙岗商业有坚实的基础。 大运会、地铁、深惠路改造，使龙岗基础设施条 未来商业发展 件及内外部交通条件大为改善，推动区域影响力 前景看好，商业 增强。 开发时机良好。 居民生活水平的不断提高，催生了一大批中产阶 级，其对中高端消费需求日益增强。 区域商业发展结论 龙岗房地产的价格洼地，消费力不断提升，地铁交通等的完善，为房地产及商业发展奠定基础。 根据研究，两个城市房地产价格差距大于20