深圳海逸世家综合体研究项目开发策略.docxVIP

泰华宝安中心区海逸世家项目综合体研究 通过沟通与分析，现阶段关键问题是确定合理的开发次序以实现海逸世家项目的核心目标 核心目标 品牌、利润最大化 成为宝安中心区峰值物业 现阶段关键问题 研究开发次序，以实现项目核心目标 2 项目界定：海逸世家是位于新区中心的综合体项目 项目属性1——位于新区中心 项目属性2——综合体 住宅 商务公寓商业 少量公寓商业、住宅 3 目前项目整体定位、功能定位、客户定位、规划设计以及分期等已经基本确定 户型配比 主力户型为三房， 90平方米以下占住宅总面积的 70%。 整整体体定定位位、、功功能能、、客客户户定定位位以以及及规规划划设设计计分分期期是是本本报报告告研研究究的的基基础础也也是是限限制制条条件件  SOLO 整体定位 SOHO YAHO 规划设计 4 现阶段，本次研究的核心目标 三期？ 三期？ 二期？ 一期？ 一期？ 二期？ 各种开发方案，住宅都不存在市场问题。方案不同，客户不同，对品牌的贡献度不同，经济收益不同 在目前现有条件下，我们仅能从顾问的角度，研究本项目的开发次序，在研究过程中，以最大化的提升泰华品牌为目标 我们的核心目标： 在品牌建设的前提下，基于现状，确定项目的开发次序 5 初初步步考考虑虑案案例例 北北京京：： 东东方方广广场场 建建外外sohosoho 华华贸贸中中心心 财财富富中中心心 中中国国国国际际贸贸易易中中心心 武武汉汉：：  我们研究了与本项目具有类似特征的多个案例…… 瑞瑞安安新新天天地地 世世茂茂锦锦绣绣长长江江 新新世世界界中中心心 中中南南国国际际城城 宁宁波波：： 波波特特曼曼 老老外外滩滩 汇汇豪豪天天下下 深深圳圳：： 万万象象城城 地地王王大大厦厦 东东京京：： 阳阳光光城城 六六木木区区  ? ? ? ?  的 域区心核市城于位 的 高较比体率合的积综杂容的复和发较度开比密功能筑成功建  重点参考案例： 建外soho：（中国、北京） 六本目（日本、东京） 万象城（中国、深圳） 杭州万象城 （中国、杭州） 洛克菲勒中心（美国、纽约） 伊顿中心（加拿大、多伦多） 玛丽城广场（加拿大、蒙特利尔） 新城事务区 （法国、巴黎） 6 综合体形成品牌需要具备，其中仅有“功能与区域互补”、“领先用户”以及“价值链”三个指标和开发次序相关 位于城市核心区 ?核心区聚集了高质量的第三产业 被看的 存在领先用户，综合体是 活区力域中活心力中心 KPI 功能与区域相互补充 拥有完善的价值链，商业和商 务公寓是综合体成功的关键 建筑和功能是紧缩的 形成一定的阶层 成为城市仪式的一部分  ?与城市存在看与被看的关系 ?领先客户引导时尚潮流，促使综合体成为活力中心 ?依托区域的发展，区域内人口阶层分布是关键 ?功能完善，相互促进，商业和商务公寓运营最关键，商业提供购物、休闲、娱乐等综合功能 ?产生多样性和凝聚力，具有吸引力 ?形成阶层 ?不断强化项目形象 7 本项目如何配合新区发展规律把握各功能的最佳开发时机？宝安中心区什么时候形成领先用户？各功能如何相互作用发挥最大价值？ 8 新区发展规律1 城市新中心区开发一般经历由住宅---办公---商务公寓、商业的次序，总开发周期一般在10年以上 城市新中心区成功开发次序 开发类型 开 商业项目 发 办公项目 次 序 居住项目 市政配套 时间  规划期 建设期 政府相关部 门办公物业 中高档住宅 土地开发 市政设施路网设施 0-3年 4-5年  快速发展期 稳定繁荣期 社区级商业 区域级商业 区域级商业 城市级商业 中高档办公 高档办公 高档住宅 政府公务类 设施 6-10年 10年后 ?不同城市新中心区的开发历程基本一致 ?不同城市，开发力度不同，则开发周期不同 ?功能的实现前提条件是：顺应市场，政策干预太多，即使物业建设完毕，区域功能也不能完善 9 新区发展规律2 商业和商务公寓开发成功一般处于快速发展期后期和稳定繁荣期，一般距离启动8-10年 空 商业和商 间 历 务供应峰 程 值点 住宅供应 写字楼供 应量曲线 量曲线 商业供应 量曲线 商业配套逐 规划及市政 大型公共设 住宅供应进 步完善，中 施建设，住 入高峰期， 心区域开始 设施建设 宅开始全面 商业设施开 承担城市功 开发 始建设 能 规划期 建设期 快速发展期 稳定繁荣期 时间历程 10 新区发展规律3 新区人口是个不断演变的过程，其中领先用户和城市白领在区域的快速发展阶段后期迅速形成 阶 段 快速发展期 稳定繁荣期 建设期 规划期、启动期： 项目 建设  基础设施  住宅、基 础设施  写字楼、 商业  大型综合体 大型的MALL 人口 特征  无人气 投资客、豪宅客  商务人士、创意人士、豪宅客户以及投资客  城市白领为主