深圳鸿荣源公园大地地产项目营销推广报告.docxVIP

鸿荣源·公园大地 营销推广报告 深圳中原物业顾问有限公司 我们的目标 Price 1（市场平均价格） Price2 （高价） 我们的目标是什么？ 迅速形成轰动效应 提升项目及企业 品牌知名度 持续旺销 利润最大化 市场现状 开发商 06 年 豪宅供应量表 项目名称 区域 预计 年推出面积（万㎡） 主要物业类型 招华曦城 宝安 招商、华侨城 别墅、多层 11 圣莫利斯 宝安 兴创业、华来利 别墅、TH、多层 8 星河·丹堤 宝安 星河 小高层、高层、T 20 潜龙山庄 宝安 潜龙 TH、小高层 10 中海大山地 龙岗 中海地产 多层、TH － 水岸新都 龙岗 佳兆业地产 别墅、TH 30 万科城三期 龙岗 万科地产 多层、TH 19 第五园三期 龙岗 万科地产 多层、TH 30 招商·倚山郡 龙岗 中海地产 多层、TH 23 中央悦城 龙岗 大综艺 TH、高层 10 龙光项目 龙岗 龙光地产 小高层、高层 12 波托菲诺后期项目 南山 华侨城 高层、别墅 － 中信红树湾后期项目 南山 中信 高层、TH 20 联泰红树湾别墅项目 南山 联泰地产 别墅 5 京基御景东方 南山 京基地产 高层 23 天琴湾三期 盐田 富春东方 别墅 3 联泰大梅沙别墅项目 盐田 联泰地产 别野 2 东海岸四期 盐田 万科地产 TH、小高层 8 234 项目现状 有利条件 A1——关内土地稀缺带来 关内外房价稳步上涨 A2——项目绝佳的资源优 势及片区关注度的提升 A3——豪宅价格的上升趋 势带动整体楼市  限制条件： A1——豪宅开发的非热点片 区， A2——现有客户对高价的心 理预期支撑不足。 A3 ——前期的市场预热及铺 垫不足 突破限制，实现高价 概念和定位高于竞争对手； 引爆市场，成为市场的焦点，充分得到市场的关注； 充分开拓客户资源，开启关内市场、外销市场甚者华南市场； 强化项目定位 市场定位 我们对这个超级大盘的市场定位为： 南中国国际化 顶级豪宅社区 以顶级豪宅为发展起点，面向全深圳、华南、香港客户，以高起点带动后续社区发展，依托龙岗中心城未来良好发展潜力和深圳国际大都市发展方向，目标成为一个豪华舒适、环境幽雅。配套齐的，富有居住品味和高尚人文风情的代表深圳走的国际化社区。同时，随着本社区对周边配套的带动和同区大盘的发展，逐步形成以以本社区为核心的深圳新生代富人区板块，即“鸿荣源板块”。 市场定位 定位缘由： 1、龙岗国际化城区发展的必须 2、本项目的先天素质和龙岗未来的发展也能满足这个定位需求 3、市场竞争的必然 4、本区域高素质人口大量涌入的必须 5、企业品牌持续发展的必须 客户定位分析 项目要实现定位目标和预期价格，拓宽客户渠道，走国际化道路是必然的。我们的发展思路是立足本地，视市场情况逐步向外拓展，最终实现辐射南中国的梦想。 2006年深平快速产生初步影响 龙岗本地高端客户为主、周边市镇客户为辅 2007深平快速影响扩大、社区规模形成 与龙岗及周边本地客户构成主体、关内客户、香港客户为辅 2008地铁即将开通、社区文化及品质得以升华 香港客户与深圳客户比例不断上升，同时辐射到南中国片区 我司认为国际化道路的发展原则是“稳中求发展”，短时间内不盲目扩张到外地，还是立足龙岗本地的销售为主，当项目的高端形象树立和社区环境逐步实现，再向深圳地区及香港推广，最后，当项目销售接近尾声时向华南地区推广，这样不仅树立了项目的高形象，也降低了风险 目标客户的具体描述 客户类型 形态 可能购买动机 龙岗本地 他们可能是在龙岗土生土长的居民，也可能是来龙岗工作后获 龙岗前所未有赶超深圳关内的最好的房 的 得成功的人士，无论他们从事什么职业。总之，他们有很好的 子，他们渴望足不出龙岗就获得最好的享 富豪 财富积累，生活非常富裕和充实，他们常年扎根在龙岗，对这 受，同时，在自己的土生土长、或者是熟 片热土有很深的感情，也非常期待和相信未来龙岗的前景会非 悉的地方获得身份的认同 常美好 深圳关内 1、深圳关内生活和工作的富豪，无论他们在哪个区，从事的 看中项目品质 的富豪、 职业是什么，他们是非常富裕，可以在深圳任何一个地方购买 认同龙岗未来的发展 精英阶层 住房的人 对项目比起市区超一流豪宅略低的价格认 2、深圳关内生活的精英阶层，他们的财富虽然未及超级富豪 同， ，但是他们学识渊博，素质很高，事业稳定，人到中年，对社 有自住和投资的双重可能 会和生活有了新的认识和见解，他们具备社会使命感和责任感 双重感受，他们还未放弃追求更多物质积累的梦想 香港地区 他们在深圳可能有自己的事业或者亲缘，他们是香港有钱又有 看中项目品质 比较富裕 品味的一群， 追求偶尔的度假休闲，生活享受 的阶层 认同龙岗未来的发展 对项目比起市区超一流豪宅略低的价格认 同， 有自