深圳新龙岗商业中心营销策划报告.docxVIP

谨呈：千岗房地产开发有限公司 新龙岗商业中心策划报告 汇报思路 市场总势 片区市场 项目情况 Swot分析 方案评述 营销举措 龙岗市场总势： ?卫星城规划使得龙岗商业蓬勃发展。 ?大型零售商业纷纷出兵关外?住宅商业裙楼势头迅猛?临街商铺销售经营两旺 ?旺销的背后隐藏着怎样的危机？ 片区市场情况： ?大型商服物业（百 货、超市） ?临街商铺以及住宅裙 楼 ?专业市场 龙岗大型商服物业分布 本项目 人人百货 国际百货 世贸万佳 大明百货 昌盛百货 大型商服物业分析 商场 人流状况 人流描述 判断 万佳 ☆☆☆☆ 人流量较多，上门客户中、高阶层 位于龙岗中心城本身缺少人流，只有 百货 ☆ 的客户相对较多，客户购物目的明 车流，但万佳百货的品牌知名度、美 显，消费能力高。 誉度，良好的管理支撑起商场的经 人人 ☆☆☆☆ 人流量较多，客户主要集中于龙岗 营。 龙岗本地老牌大型百货，地理位置优 商场 ☆ 镇老城区一带客户，商场营业历史 越，得到本区域客户的认可 较长，客户上门购物，具有习惯 性。 世贸 ☆☆☆ 人流量一般，主要吸引万佳客户上 地处中心区，周边以车流为主，通过 中心 门，商场档次较高，上门的客户消 引进万佳及广告宣传，树立高档次商 费能力较高。 场的形象，获得高端客户的认可。 大明 ☆☆ 人流量较少，上门客户消费能力一 在本区域有一定知名度，但是美誉度 百货 般。主要以周边客户为主。 较差，经营管理水平较差，物业内部 规划及管理跟不上，门前广场混乱。 国际 ☆☆ 国际商场人流较少，主要吸引人人 虽地处老街，周边建筑凌乱，街道脏 商场 商场经过人流， 乱差，商场昭示性差，限制了商场的 发展，业态与经营方式与人人商场相 近，没有特色，是其最大的弱点。 昌盛 ☆☆☆☆ 刚开始营业不久，人流量尚好。客 位于工业区内，周围工厂工人较多， 商场 户消费能力较低，主要为周边工厂 典型以周近区域客户为目标的中小型 工人。 百货商场，与其它商场直接竞争小 大型商服物业租金分析 商场名称 租金状况 人人购物广场 销售提成 国商 销售提成 万佳百货 以免租金二年的方式引进万佳百货。 世贸广场 一、二层销售提成24%，三层月租金120元/ m2。 大明百货 街铺月租金130元/ m2，商场内铺位月租金30元/ m2，三楼发发展 商自营卖家私。 阳光广场 出售，不返租 各大商服物业业主回报方式 商场名称 业主回报方式 人人购物 拆零铺位，出租给小业主 国商 发展商出租 万佳百货 出售给小业主，返租3年 世贸广场 一、二层出售，返租3年，年返租收益9%，三层出租 昌盛广场 固定返租15年，年回报率10%，一、二楼出售，均价12000元/m2，最高价14000 元/m2，，二楼售价7800-9000元/m2，3-5F由发展商出租 大明百货 3F和2F一半为发展自已经营 阳光广场 出售，不返租 结论一： ?商场的经营管理水平与商场的经营状况直接相关。万佳百货。 ?本区域居民对商场的品牌有一定的选择性，但还处在初级阶段。 ?商场的位置对商业经营非常重要，但不是决定性因素。 ?与市区的大型商场相比，商场的覆盖面放大。 龙岗商业街铺物业分布 中心城商圈 圈 商 路 惠 深  老街商圈 龙岗小商业情况分析： 位置 业态 中 新鸿基花园 士多店、小餐厅 心 城 新亚洲花园地铺 五金、布艺、小餐 厅、 紫微花园地铺 未入伙 老 龙岗老街 通迅、服装、电器、 街 餐厅 内 罗瑞合街 小百货、小五金、小 环 餐厅、发廊 路 龙园路 建材、五金、陶瓷 鹏达花园 空置 盛 楚丰广场 平 村 龙平东路（近龙 建材、木材、陶瓷、 岗河以北路段） 餐馆、酒家  月租金水平 经营状况 出租率 35-40元/m2 人流很少 15% 70-80元/ m2 人流较少 90% 40-50元/ m2 未入伙 0% 150-250元/m2 人流量较大 100% 40-50元/m2 人流量一般 100% 40-50元/m2 ，最 人流不多， 100% 高租金80元/m2 车流较多 30-40元/ m2 人流较少 10% 30-40元/m2 车流很多 10% 人流较少 30-45元/m2 人流一般 100% 车流很多 龙岗商业街铺租金分布 30-45 元 30-35 35-45 0 元 元 4 - 元 0 7 元 0 6 元  30-45元 元 5 0 4  -80 50 元 0 元 0 元 结论二： ?街铺是本区域商业经营最主要的形式，按类型分可分为：临街街铺和住宅群楼地铺。 ?它们的租金水平通常反映该地段商业发展水平。 ?龙岗客户购买商铺投资的概念相当主动。 ?本项目所处地段商业价值尚未完全体现。 龙岗商业专业市场业态分布 建筑材料 餐饮 装修陶瓷 餐饮 餐饮 中档家私 结论三：