深圳沙井镇金达南环路项目营销策划报告.docxVIP

金达·南环路项目 营销策划报告 提案总纲 ①市场回顾 ②产品研析 ③项目定位 ④营销推广 ⑤商业篇 ⑥费用预算  8问，九天机构！ 产品解构、SWOT、户型调改建议 属性定位、形象定位、案名建议卖点精炼、目标客群定位 营销分期、营销节点、营销传播、营销执行 商业研究、商业定位、招商策略、招商原则租金及售价推算 费用总控、费用阶段划分、费用分摊 市场回顾 8问，九天机构！ TOP1：沙井的商品房供需情况如何？ 700 600 500 400 300 200 100 0  禧园供需情况 120% 581 100% 100% 76.19% 377 80% 64.89% 186 49. 69% 60% 40% 157 157 128 163 81 75 14.66% 20% 11 0% 2居 3居 4居 复式 总数  供应数 销售数 去化比例 项目关键词： 1、豪宅定位、户型创新、赠送面积大、市场很受欢迎、50%的实用型的2居、3居；注重实用、紧凑的； 2、整体销售率65%，二居、三居销售最佳，复式因总价高的原因销售速度较幔； TOP2：沙井的小产权房供需情况如何？ 学府雅苑供需情况 140 120 100 80 60 40 20 0  126 68% 64% 66% 80 84 40 53 33% 27 36 12 一房 二房 三房 四房  80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%  供应数 销售数 去化率 A、从统计数据来看，总体供应量为286套，销售量为172套，整体销售率为61%。 B、大面积户型去化速度较慢；一房在40㎡左右，二房60㎡，三房90-100㎡；从 销售率和供需情况来看，我们应该增加二房配比，减少三房面积； C、四房整体销售率最差，为33%，其他户型整体销售率在65%左右；所以控制 四房面积和减少四房供应量，甚至可以考虑不做四房规划； TOP3：这两个楼盘的户型配比如何？ 禧园户型配比 学府雅苑户型配比 13% 11% 16% 28% 79㎡ - 84㎡ 一房 96 ㎡ – 113㎡ 两房 29% 127 ㎡ -159 ㎡ 32% 三房 176 m2 -196 m2 四房 30% 41% 禧园豪宅定位，不具备很强的分析性，我们研究一下学府雅苑的配比： 1）以两房为主，占42%。三房居其次，占31.6%，第三房为一居室 2）三房设计均在南北两端，以南向为主，占到66%，考虑到好的朝向。 3）四房设计由于面积原因。设计在中间部位，最明显的特点是南北通透。 TOP4：学府雅苑客户群是哪些？ 目标客户群分布 新桥村 沙头村 6% 5% 马鞍山村 18% 万丰村 17% 大王山 22% 黄埔村 13% 和二村 上星村 9% 10%  马鞍山村 大王山 上星村 和二村 黄埔村 万丰村 新桥村 沙头村 客户以当地村民为主的，其中以大王山、万丰村、马鞍山村为主，占到总成交量55%，主要原因这几个村委会与该项目最近，加上沙井人喜欢群居的心理，朋友之间相互介绍和跟风，而且也带动其他附近村委会也相应地跟进。 TOP5：今明两年还有多少供应量？ 项目名称 占地面积 总建面积 已销售面积 套数 销售率 裕富苑二期 约6145㎡ 约20000㎡ 6548 67 36.38% 金色家园 约9000㎡ 约10800㎡ 5412 74 50.11% 轩源居 约6666㎡ 约12500㎡ 2467 31 19 . 74% 华瑞阁 约7000㎡ 约20000㎡ 7859 83 39.29% 凤凰大厦 约10000㎡ 约50000㎡ 12824 140 25.65% 1）总供应量在300000㎡左右； 2）小产权销售率总体一般，维持在50%左右，销售周期约1年。 3）大量同类型的物业产品将会在08、09年推出。 4）小产权物业在当地接近饱和，从总的小产权建筑面积来看，大多数小产权房跟风严重，且对项目不进行包装，所以各小产权物业滞销面积较大。 TOP6：沙井商业如何？ （一）沙井镇消费结构 1、卖场情况：沙井典型卖场17家，总营业面积约23万㎡，基本上以超市为主， 以品牌加盟店为补充； 2、专业市场：沙井拥有专业市场8家，以电子、五金、服装、家电类为主，总 营业面积约7万㎡； 3、酒店宾馆：沙井拥有中大型宾馆9家，其中三星级宾馆以上的有4家，共计拥 有床位1000张，总营业面积65000㎡。 4、餐饮机构：品牌知名餐饮机构24家，主要分布在新沙路上； 5、消费人群：在沙井主要消费群体为务工人员，占到总消费人数的90%左右， 沙井是典型的务工型消费城市；因为其消费群体的特殊性，所以使得沙井的业态呈两端发展，即低端市场，和高端市场两块，中间端层的消费市场在沙井有待改善。从卖场商业格局来看