深圳龙光君悦龙庭项目营销策划报告.docxVIP

突破传统 缔造典范 龙光*君悦龙庭项目 营销策划报告 1 汇报框架 1、深圳及龙 2、君悦龙庭 3、君悦龙庭 岗房地产 项目定位 营销策略 市场分析 分析 2 深圳及龙岗房地产市场分析析》》 》》 ———整体市场分析 3 房地产宏观调控政策回顾 楼 市 销 售 产 生 重 大 影 响 的 主 要 条 税收杠杆 款  套型建筑面积90平米以下的住房面面积积所所占占比比重，达到必须达到开发建筑总面积积的的70%70%以以上上 限价房与大力发展保障性住房 90平米以上新房首付比例提至三成成 ;; 以户为单位，第二套住房首付40%,0%,贷贷款款利利率率不不得低于中国人民银行公布的同期同同档档次次基基准准利率的1.1倍。 商品住房五年内转手交易的全额额征征收收营营业业税税 4 近几年深圳市新建住宅商品房成交数据对比 年份 2007年 2006年 2005年年 成交套数 23162 74982 100024 89719 成交建筑面积 502.11 705.82 901.13 820.13 ( 万㎡ ) 均 均价(元/㎡) 13345 9230 7040 5979 价 同比上涨 44.58% 30.30% 17.38% 5.28% 资料来源：置业国际研究中心、深圳市国土资源和房产管理局 受新房供应量的较少，特别是关内供应，07年的住宅销售量量同同比比0606年年又又有有29%下降幅度，但深圳的房价已然跃过万元大关，说明在整体体经经济济发发展展强强劲的大环境下房地产市场升值较快。 5 2007年全市住宅市场成交量情况 2007年1-12月住宅预售面积与销售面积分布图 单位：万平方米 140 127.07 120 80.26 80 59.85 73.28 58.23 60 57.64 52.66 56.41 47.3 37.03 37.34 37.46 40 52.77 49.17 48.42 48.98 42.38 20 6.57 33.83 30.1 16.27 22.4 0 3.84 15.03 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 预售面积 销售面积 资料来源：置业国际研究中心、深圳市国土资源和房产管理局 从各月住宅销售面积来看，自4月份起，全市的住宅销售面积积开开始始震震荡荡下下行，但振幅轻微，进入7月份，全市住宅的销售面积受政策面面观观望望气气氛氛日日益强烈的影响，在9月信贷新政出台后急剧下探，11月探底后后稍稍有有反反弹弹。。 6 2007年全市各区住宅市场成交量情况 2007年各区住宅预售与销售面积分布图 单位：万平方米 250 227.56 200 177.37 150 176.43 161.73 98.38 100 50 31.7 49.31 64.45 23.98 46.35 15.95 0 18.48 罗湖 福田 南山 盐田 宝安 龙岗 预售面积 销售面积 资料来源：置业国际研究中心、深圳市国土资源和房产管理局 2007年，住宅市场的成交集中在宝安、龙岗两区。 从各区住宅销售面积来看，罗湖区新增房源的市场供给明显不不足足；；而而福福田田、、盐田、宝安三区的市场供需较为平衡；南山、龙岗两区的市场场供供给给明明显显过过 剩，两区的成交量均只消化了供给量的7成左右。 7 2007年全市住宅市场成交均价情况 2007年1-12月住宅成交均价分布图 单位：元/平方米 18000 16777 17000 15920 16000 14552 16064 15000 14422 15519 14000 14979 12657 14208 13000 12000 10872 11000 11265 11213 10000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 资料来源：置业国际研究中心、深圳市国土资源和房产管理局 从各月成交均价走势来看，全市住宅成交均价于9月份达到高峰峰值值1677716777元元//平平方方米，随后在“9·28政策＂的影响下，房价急速回落。进入11月，，高高端端项项目目的的入入市市销售极大的带动了全市的成交均价反弹，12月成交均价再元//平平米米。。 8 2007年全市各区住宅市场成交均价情况 2007年各区住宅成交均价分布 单位：元/平方米，% 18474 18053 20000 17065 80% 14915 60.75% 15000 70.63% 12078 60% 57.76% 10379 10000 48.92% 45.19% 40% 5000 33.44% 20% 0 0% 罗湖 福田 南山 盐田 宝安 龙岗 均价 同比 资料来源：置业国际研究中心、深圳市国土资源和房产