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天启开启机构 潍坊项目竞标方案——市场篇 KEY TOSUCCESS 2012/09 总纲 一、市场篇 二、区域篇 三、土地篇 一、市场篇 1、潍坊市场概况 2、宏观经济分析 3、房产环境剖析 一、市场篇 1、潍坊市场概况 2、宏观经济分析 3、房产环境剖析 PART 1 潍坊市场概况/城市占位 潍坊市位于山东半岛中部，南北长188 公里，东西宽 164 公里，总面积 15859 平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。距济南183公里，距北京410公里。南依沂山，北濒渤海。 潍坊扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉 PART 1 潍坊市场概况/城市规划 “一圈”“两翼”“三带”的发展新布局 ?“一圈”，即中心城市圈。以中心城市为核心，初步形成“一主五副”大城市框架。 ?“两翼”，指以高密和诸城为主组成的东南部经济区,以青州、临朐为主组成的西南部经济区。 ?“三带”，即中部胶济经济带、北部沿海经济带和南部山区经济带。 在此新格局之下，潍坊城市发展的机会更多，多机会必然导致城市化水平迅速提高，外来流动人口将增加，从而带动房地产市场迅速发展。 PART 1 潍坊市场概况/城市发展 重点发展先进制造业，承担起全市经济发展重头戏任务 重点发展物流业，努力成为全省乃至华东地区重要的物流节点  重点发展服务业，满足商贸、文化、教育、经济运行和居住生活等方面的需要 重点发展高新技术产业，形成高新技术发展的高地和一流平台 南部山区经济带为重点保护区域，控制重化工业向南扩张，实施保护性开发，发展特色、生态农业和轻型工业，做大做强生态旅游业 东、南、西、北，四向发展，城市规模正快速拓展 南部控制工业，创造宜居环境，将成为中高端置业者向往的置业方向 PART 1 潍坊市场概况/城市规划 未来城市格局——中心城市空间“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式 “一心”是由月河路、北 “一廊”是白浪河、 宫街、北海路、健康街所 虞河两岸绿化带及两 围合的城市中心区，是优 河之间的绿地构成贯 化、提升中心城市服务功 穿“一心”的中央绿 能的主体 色生态通道 “一轴”指由北海路 “一环”是长松路、玄武 向北延伸连接滨海新 街、潍县路、宝通街组成 城的经济发展轴 的城市快速交通环体 项目地块位于一环以内，且紧临“一廊”和“一心” 将来必将成为配套完善、生态绿化好、经济水平较高的宜居区域。 PART 1 潍坊市场概况/交通发展 15分钟交通圈 30 分 钟 交 通 圈 实现中心城区 到寿光、潍坊 港的互通 45分钟交通圈  实现中心城区内的互通，中心城区到达 昌 邑 市 、 昌乐县、安丘市行政中心 实现中心城区到任何县市区的互通 “15、30、45”——城市交通网逐步形成中 PART 1 潍坊市场概况/区域占位导出 城市化发展效应评估 城市形成 内城更新与改造 城市向心增长 外向扩展 辐射城市化 城市离心增长 PART 1 潍坊市场概况/区域占位导出 潍坊市区城市规划发展呈现出非常明显的向心增长形式，本地块项目更是城市内城更新与改造的典型案例。 按照潍坊市目前城市发展趋势，未来项目周边将继续更新，其相关配套也将更加合理完善，成为潍坊市区改造带动板块的重要组成部分。 一、市场篇 1、潍坊市场概况 2、市场经济分析 3、房产环境剖析 PART 1 宏观经济分析/城市经济指标 山东省各地级市GDP总量对比 2011年潍坊市国内生产总值（GDP）达到3541亿元，比上年增长14.6%。 潍坊市在山东省内17个地级市GDP排名中继续列第四位，城市总体经济发展状况较好。近三年平均增速为13.4%，处于很稳步快速的发展中。 2008年由于受金融危机的影响潍坊的GDP增速明显减慢，2011年国家为了控制经济过快发展，抑制通货膨胀，不断运用货币杠杆调节经济，潍坊的经济增速有再次降低的压力，当地政府必将鼓励房地产的发展，实行宽松的土地政策，从而保证经济的增长速度，这对潍坊房地产的发展提供了良好的环境。 GDP处于稳步快速发展，继续位列山东省17个地级市的第四位 PART 1 宏观经济分析/城市经济指标 2011年潍坊市人均GDP为38833元（折合6163美元），处于全省第12位，城市人均收入水平较低，考虑到城市发展速度，潍坊人均GDP上涨空间较大； 从2008-2011年人均GDP增速来看，潍坊市人均GDP增长速度与济南持平，并列第六位，增长较迅速。 虽然GDP发展总体看好， 但潍坊普遍收入不高，使人均GDP仅处于全省12位 PART 1 宏观经济分析/城市经济指标 2011年，潍坊人均可支配收入突