福建鑫鑫上层豪宅项目营销策划.docxVIP

鑫鑫·上层营销策划 衷心感谢鑫鑫地产提供的这次机会， 在本案的前期工作中给予我们的信任和 大力支持！ 第一部分 市场篇 一、解读平潭 1、平潭县城基本概况 平潭县位于福建省东部海域，福州市东南部海，东濒台湾海峡，西临海坛海峡，南近南日岛，北望白犬列岛，由126个岛屿和近千个岩礁组成，主岛海坛岛为全国第五大岛。地理坐标为北纬 25°16-25°44，东经119°32-120°10′。总面积371.1平方千米。2003年末，户籍人口38.61万人，其中非农业人口5.82万人。2007年，城镇总人口约60万人左右。县人民政府驻潭城镇，全县辖7个镇、8个乡：潭城镇、苏澳镇、流水镇、澳前镇、北厝镇、平原镇、敖东镇、白青乡、屿头乡、大练乡、芦洋乡、中楼乡、东庠乡、岚城乡、南海乡。 2、平潭县肌理关系分析： 二横： 龙凤路：酒店娱乐一条街，此处主要集中一些酒店及娱乐设施； 海坛路：商品贸易一条街，此处主要 集中的是一些商品零售店及小商品贸 易市场； 二纵： 翠园路：商品服饰一条街，此处主要集中的是品牌服饰贸易，县政府也建于此； 潭城路：小商品及农贸一条街，进城的重要交通干线，中段主要集中的是中低档商品的贸易及全平潭最繁华的农贸市场；  潭城路 小商品及农 贸街 翠园路 商业服 饰街  龙凤路 酒店娱 乐街 海坛路 商品贸 易街 3、平潭住宅肌理关系 平潭县住宅发展动线趋势： 老城区——城南区——城西区。 ?“南进西推”已成为平潭政府发展城市的一个重要政策，近期平潭楼市的发展在也朝此方向发展，逐步形成城南住宅集中区；城西也将成为平潭县下一阶段重点发展区域。  住宅发展第三阶 段 继“南进西推” 政策后城市重点 发展区域  住宅发展第一阶 段 老城住宅集中区 住宅发展第二阶 段 住宅向南，形成 城南住宅集中区 4、各乡镇分布与人口状况 所在方位 面积（平方公里） 户数（户） 人口（万人） 户均人口（人） 潭城镇 中部 10.26 8804 3.62 4.1 苏澳镇 西北部 20.4 8573 3.70 4.3 澳前镇 东南突出部 28.39 10071 4.27 4.2 北厝镇 中南部 50.89 8815 3.52 4.0 流水镇 东北突出部 33 .05 13192 5 .08 33 . 88 大练乡 西北部 14.35 2393 0.89 3.7 白青乡 北端突出部 8.05 5288 2.03 3.8 芦洋乡 西北 31.86 1881 0.69 3.6 中楼乡 中北部 25.21 5786 2.27 3.9 南海乡 南面海中 13.93 2349 1.01 4.3 敖东乡 南端突出部 28 7801 3028 4.2 东庠乡 东北岛 4.46 2927 1.08 3.7 注：红色标注为本案重点营销区域。 二、解读平潭楼市 1、平潭县地产板块构成 ?城北板块：鑫鑫名城、华厦香槟园、鑫鑫名苑、华厦庄园；?城东板块：香御景花园、中海华侨城； ?城南板块：康德世家、世界城、 万宝嘉华。 2、平潭主要在售楼盘档案 A、城北板块 鑫鑫名城 鑫鑫名苑 华厦香槟园 华厦庄园 位置 916北路西侧 莲花路西段南 916北路西侧 916北路东侧 侧 开发商 鑫鑫房地产 鑫鑫房地产 华厦房地产 华厦房地产 项目规模 60亩 20亩 20．5亩 60亩 主力户型 150平米 140平米 142平米 130-150㎡ 销售均价 多层2800 2700 2800 3000 销售情况 售完 售完 剩余15套 不好(乱折扣) 营销卖点 繁华盛地人文社区 无 法式风情豪 环境美景 邸 电话2420177723186333 B、城东板块 豪香御景花园 中海华侨城 位置 东大路80亩， 东大路 开发商 龙景房地产 中海置业 项目规模 17栋9-12层 60亩 主力户型 150-170平米 130—150㎡ 销售均价 2800元/平米 4000元/㎡ 销售情况 不好 热销 营销卖点 彰显财富荣耀缔造居住典 荣耀家族百年传承 范 电话23181111 c、城南板块 康德世家 万宝嘉华 世界城 位置 万宝东路北侧 万宝路南侧 潭南湾大道右侧 开发商 康德房地产 华外房地产 香港岚辉置业 东兴龙居地产 项目规模 150亩 81.5亩 360亩 主力户型 140㎡ 139-153㎡ 180㎡ 销售均价 3000/㎡ 3698元/㎡ 3800元/㎡ 销售情况 一般 开盘 尚可 营销卖点 高尚社区 海坛首席高尚生活区 大型社区、绿色社 区、健康社区 结论: ?目前平潭市场正逐渐认可小高层和高层的居住状态，对这方面抗性的下降 显示出各版块小高层和高层住宅发展的良好前景； ?市场的面积需求逐渐形成向两端发展的态势：四房、