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龙湖的“细节式”成本管理 目 录  龙湖的成本管理与传统成本管理的区别 龙湖进行“细节式”成本管理的原因 龙湖进行成本管理的方法 传统成本管理与龙湖成本管理的区别 与 传 统 成 本 管 理 的 区 别  管理范围 参与管理的部门 传统成本管理 建安成本 成本管理部门 1、建安成本 1、成本管理部门 2、项目前期费用 2、设计管理部门 龙湖的成本管 3、期间费用（财务、管 3、工程管理部门 理--“细节式” 理、营销费用） 4、销售、策划部门 成本管理 4、合同管理 5、财务部门 5、招投标管理等 龙湖成本管理的特征 与 ? 细节化 传 ? 阶段性 统 成 ? 动态性 本 ? 项目制 管 理 ? 系统性 的 ? 全员参与性 区 别 ? 信息化 进 市场的要求 ? 传统成本管理的弊端 细 1、事后算账 节 2、无法预控风险，无法保证利润的实现 式 3、管理范围过窄 成 ? 开发速度的加快 管 1、拿地周期的缩短，要求必须对项目的成本进行快速、准 确的判断； 理 2、开发周期的缩短，要求我们必须在最短的时间内能够拿 的 出满足市场的产品，过去那种大概计算成本的方式已经 原 不能满足现在的项目开发要求了。 因 进 行 细 节 式 成 本 管 理 的 原 因  合理利用资源的要求 人力 1、将成本管理流程化，可以有效地控制人力成本； 2、将有些固定的、便于控制的工作交予外委的咨询公司完成 物力 根据各项目的开发进度，将开发进度类似的各项目统一安排采购、招投标，增加甲方的议价能力，以便有效地节约和控制成本 信息 进行成本的“细节式”管理，要求做到信息的对称和共享 财力 在同时进行多项目开发时，“细节式”成本管理可以合理化使用资金，使资金使用的高峰期和低谷期能够得到合理的分布 龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法  变革组织架构，明确岗位职责 成本管理的几个要素 目标成本管理 招投标管理 合同管理 材料设备采购管理 签证变更、资金计划管理 动态成本管理 结算管理 成本信息化管理 考核 龙 变革组织架构，明确岗位职责 湖 进 ? 组织架构的变革 ? 组织架构变更前后的区别 本 ? 成本管理中各部门的职责 管 ? 造价采购部的组织架构 ? 集团对地区公司的成本管理模式 方 法 龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法  ?变更前--职能制组织架构 各地区公司 总经理 工程部 造价采购部 研发部 营销策划部 计划财务部 经理 经理 经理 经理 经理 各专业主管 预算主管 各专业主管 策划主管 计划主管 采购主管 销售主管 财务主管 各专业 造价工程师 各专业 策划师 计划管理人员 工程师 采购工程师 工程师 销售人员 财务人员 ?变更后--矩阵式组织架构 龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法 龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法  组织架构变更前后的区别 变更前 变更后 组织形式 职能制组织架构 矩阵式组织架构 考核部门 职能部门 项目团队和职能部门 汇报上级 职能负责人 项目负责人 管理层级 4级 3级 管理跨度 大 小 成本管理责 职能负责人 项目成本经理 任人 1、集中化程度高，适用于同 1、授权和权责下放，适用 时开发的项目数量较少的情 于同时开发项目数量较多的 优缺点 况； 情况； 2、对成本管理部门职能负责 2、对成本管理部门职能负 人的业务能力要求较高； 责人的管理能力要求较高； 3、管理模式在各项目不易复 3、管理模式在各项目容易 制，绩效和员工的业务能力 复制，便于各项目进行对 有较大的关系，员工不易有 比，员工较易有成就感。 成就感。 龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法  成本管理中各部门的职责 职能部门 成本管理中的职责 发展部 土地成本的管控 研发部 1、设计费用的管控 2、根据相关部门的建议进行设计优化 1、开发成本（含营销设施建造成本）的管控 造价采购部 2、材料设备的采购管理 3、合同及招投标管理 4、目标成本编制及动态成本跟踪 工程部 1、进行工程质量和进度与成本的匹配； 2、签证、变更的现场管控 营销部 销售费用（除营销设施建造成本之外）的管控 1、财务费用的管控 计划财务部 2、公司总体资金计划的管控 3、项目财务指标的控制 行政人力资源部 公司管理费用的管控 龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法  ?造价采购部的组织架构 造价采购部 经理 文员组 各项目 结算中心主管 采购和招标中心主管 成本经理/成本总监 各专业现场 各专业 采购工程师 造价工程师 造价工程师 龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法  ?集团对各地区公司的成本管理模式 管理层级 职能 1、制定统一的成本管理办法； 2、跟踪成本管理办法的执行情况，并定 集团运营管理中心 期进行修正；