碧桂园：土地获取法务尽职调查实务分享.docxVIP

土地获取法务尽职调查实务分享 —兼谈拿地法务若干案例 前言 拿一块好地是房地产开发成功的70%。——杨国强 Tex2 Text3 参与招拍 股权 挂竞买 收购 Text1 合Text5作开发  Web L Data 目录 一 参与招拍挂竞买尽职调查 二 土地转让尽职调查 三 股权收购尽职调查 四 几点体会 一、参与招拍挂竞买尽职调查 为什么有政府信用做担保，还不放心？ “新官不理旧账”，“计划赶不上变化”，“变化赶不上领导人的一句话”。 09年，中共刊物《求是》旗下的 《小康》杂志调查显示，妓女比 官员更将诚信。 一、参与招拍挂竞买尽职调查 招拍挂条件 利益 政府 招拍挂条件 开发商 （土地财 政、招商 引资） 一、参与招拍挂竞买尽职调查 序号 调查事项 调查内容 对接部门 备注 1 目标地块所在位置对应 土地利用 的图斑是否为建设用地 国土部门 总体规划 或允许建设区 2 目标地块所在位置对应 规划部门 城市规划 图斑是否为商业、住宅 用地 征地和农 如涉及林地，还 转用批文、 3 需查阅是否有林 林地征占 地征占批文 批文 4 地上及周边附着物情况、 韶赣铁路、内蒙 土地现状 是否存在拆迁、是否已 古呼市项目监狱。 经对农民进行了补偿。 一、参与招拍挂竞买尽职调查 土地利用总体规划图： 一、参与招拍挂竞买尽职调查 城市总体规划图： 一、参与招拍挂竞买尽职调查 项目地块 一、参与招拍挂竞买尽职调查 征地和农转用批文： 一、参与招拍挂竞买尽职调查 林地征占批文 ： 一、参与招拍挂竞买尽职调查 案例： 广宁项目土地没有征地和农转用批文； 句容项目最新挂牌地块部分用地无征地及农转用批文。 二、土地转让尽职调查 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,就是上手转给下手——云南曲靖项目、山东文登碧桂园。 Text 土地出让 vs 土地转让 Text 二、土地转让尽职调查 《城市房地产管理法》第三十九条 ?按照出让合同 ?按照出让合同 约定进行投资开 约定已经支付全 发，属于房屋建 部土地使用权出 设工程的，完成 让金，并取得土 开发投资总额的 地使用权证书 百分之二十五以 上  ?属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件  ?转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书 二、土地转让尽职调查 序号 调查事项 调查内容 1 土地所有权性质 国有、集体；出让、划拨 2 土地用途 建设用地、非建设用地、住宅、商 服。《土地利用现状分类标准》 3 出让方式 协议出让、公开出让 4 招拍挂文件 是否公开 5 土地使用权转让（或出让） 标准版本 合同 6 是否约定出让年限 住宅70年；商服40年。 二、土地转让尽职调查 序号 调查事项 调查内容 7 是否约定开竣工时间 对土地闲置会造成影响 8 是否有已缴地价款的凭据 对后期权利造成影响。 9 是否办理国有土地使用权证 查询国土证 10 是否有政府批准的规划方案 规划方案很重要，容积率，90/70 问题，道路、公园等等。 11 是否有项目的立项审批文件 核准制，发改委（局） 12 是否取得建设用地批准书 国土局 二、土地转让尽职调查 序号 调查事项 调查内容 13 是否取得规划许可证 规划局 14 是否取得建设施工许可证 建设局 15 是否三通一平 踏勘现场 16 红线外市政配套设施现状 踏勘现场 17 是否完成征地、拆迁安置补 踏勘现场，走访 偿 18 土地是否闲置 看合同约定和现状。 19 土地是否有抵押等权利负担 看国土证 二、土地转让尽职调查 序号 调查事项 调查内容 20 地上建筑物、附着物权属、 看房产证 现状、是否出租 21 已完成的开发情况 现场踏勘 22 是否有禁止转让的情形 看有关文件 23 是否能顺利过户 走访国土局 国有还是民营，内资还是外资。如 24 公司性质 是国有企业，出让土地要要经过评 估，在公开市场上挂牌出让。 二、土地转让尽职调查 案例：文登碧桂园土地转让 鼎城置业公司的背景、土地权属的来源如下：根据文登市政府的工作 部署，文登市交通局承担了圣海路的建设项目，由于该工程投资大、除向上级争取补助金外，文登市政府将圣海路项目约490亩土地交由文登市交通局进行市场化运作。为了便于市场化运作，成立了以自然人为股东(交通局副局长杨宗杰的哥哥和妻子)的文登市鼎城置业有限公司，并摘得其中的99.31亩土地。后来，杨宗杰的哥哥和妻子将鼎城公司通过股权转让的方式转让给道路建设的包工头翁建仁，翁建仁成为现在的股东。 二、土地转让尽职调查 地块权属人文登市鼎城置业有限公司原股东为交通局副局长杨宗杰的哥哥和妻子，涉嫌违规；该地块的土地出让金是由交通局支付的，涉嫌挪用公款购买土地。从法律角度看，土地转让受土地登记公示公信原则的保护，该地