碧玉渡假山庄开发策划报告.docxVIP

湖南省株洲市 碧玉山庄开发策划报告 目 录 第一部分：前言 第二部分：产品整体开发原则 （一） 株洲市场的整体把握 （二） 项目的发展目标 （三） 项目的开发原则 第三部分：项目定位分析 （一） 整体开发战略 1 （二） 项目定位 第四部分：项目规划设计理念 （一） 设计的服务理念 （二） 设计要领 （三） 各楼层功能与设施配套 第五部分：项目配套设施建议 第六部分：项目楼层及功能布局建议 （一） 项目功能划分 （二） 项目功能布局 （三） 楼层功能分布 第七部分：项目产品开发投资收益分析第八部分：项目核心竞争优势的构筑 第一部分：前 言 在经过与我司多次讨论及我司对株洲市场的整体把握的基础上， 我们提出了本项目的产品开发思路及理念，并形成文字，供双方讨论 实施。 本产品报告书是以株洲市市场的实际为出发点，结合地块自身的 特点，力求根据市场的发展态势与趋势而制定。 本着一切为了项目的销售、招商及后续经营的策划原则,我们在 本产品开发策划案中系统地阐述了项目开发思路，以创造性的思维， 2 从整体到功能分区，从概念到细节地进行策略性建议，力求把项目打 造成为株洲市渡假物业的典范，成就株洲首个特色渡假文化产权式酒 店，从更高、更具体的层面体现项目未来发展的必然趋势，从而奠定 项目在当地房地产市场及渡假休闲的领先地位。 在策划案中，我们用创新、求异的专业态度，对项目进行大胆、 新颖的设计创新，从根本上树立项目鲜明、超前、现代的形象，通过 本产品报告为项目的规划与设计提供参考性的指引，提高项目的竞争 及吸引能力，给予株洲市民一个全新的投资方式，成为株洲渡假型物 业市场标志性的产品开发模式。 第二部分：产品整体开发原则 （一）株洲市场的整体把握 随着城市的规划发展，目前株洲市房地产格局：南区火车站周边 地带是株洲市传统的商业集中区域，具有商业气息浓，交通便捷，人 流旺盛等特点；南区沿江（湘江）区域，湘江四季花园一带，是株洲 高档住宅的开发区域；随着市政单位的西迁，西区新城市中心已具规 模，西区新兴住宅项目较多，天元超市一带成为西区的商业集中区域。 作为株洲渡假型产权酒店物业的先驱者，是一个极具挑战的战略 命题，关键在于对开发战略的定位上，必须把握市场发展大势，充分 发挥项目环境优势，强势抢占市场制高点，领跑株洲渡假酒店物业的 3 先锋。 1、株州市酒店概况 根据我们最近所做的株洲市酒店市场调查，可以得出株洲的酒店 基本上都分布在南区繁华商业区及河西中心广场附近，酒店定位也是 以居住、娱乐为主，所处地理位置都比较优越，人流量较大。劣势是 空气污染很严重，环境很嘈杂，不利于休息。由于地理位置比较优越， 所以房间价格都比较高。套房价格一般都在 400—600 元不等。 以下是株洲市部分酒店位置、房间价格、环境情况分析概况表： 酒店名称 位置 套房价格 环境分析 新天大酒店 中心广场 398 元 位于河西枢纽地段，酒店 整体规模一般，内部装修 属于中上水平。 华天大酒店 中心广场 980 元 位于河西枢纽地段，酒店 整体规模很大，属于河西 最豪华的酒店，内部装修 豪华，套房会客厅较大。 西苑宾馆 中心广场 400 元 位于河西枢纽地段，酒店 整体规模一般，但口碑比 较好，入住率很高 金龙宾馆 火车站附近 485 元 位于南区老商业区，人流 量较大，外部装修很差， 内部装修一般。 绿园宾馆 火车站附近 300 元 位于南区老商业街，人流 量较大，装修很陈旧，年 4 代比较早，属于中低档。 株洲大酒店 火车站附近 238 元 位于南区老商业街，人流 量大外装修很陈旧，内装 修一般。 金德大酒店 火车站附近 680 元 位于南区老商业街，人流 量大，内外装修在南区都 属于高档，价位比较高。 国宾酒店 火车站附近 500 元 人流量大，口碑比较好， 入驻率较高，装修属中高 档。 江天宾馆 火车站附近 158 元 人流量大，装修很差，属 于低档次宾馆。 公安宾馆 火车站附近 100 元 人流量大，装修很差，属 于低档次宾馆。 2、株洲市产权式酒店状况 产权式酒店，作为新进入株洲市场的房地产型态，不仅为房地产 投资者带来新的房地产投资方向，而且同时也填补了株洲权产式酒店 的空白。除本项目以外，现阶段株洲共有两家产权式酒店推出市场， 但得到的市场反映却截然不同：其中西区产权式酒店项目，处于西区 的商业中心位置，周边商业环境已具规模，交通便利，与周边建筑物 形象搭配佳，非酒店激烈竞争区域，使其在开盘时，被抢购一空，市 场反映热烈；另外南区火车站附近产权式酒店项目地处株洲酒店行业 激烈的竞争区域，该项目属旧楼改造，周边建筑整体形象差，虽然同 样位于商业中心，但项目没有明显的主卖点，故其在销售过程中一度 5 瘫痪。 以碧玉山庄的自然环境优势及营造产品的唯一性为出发