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项目营销策划方案 · 亚太国际公馆 深 . 智 久 . 策 远 . 道 2010年12月 典尚设计：效果图、三维动画、虚拟现实 海量房地产资料下载 房地产商域网： 言 前 我们面临的问题和营销任务： 2010年经过半年的宏观调控，镇江的房地产市场未来走向如何？ 镇江市场的小户型产品发展如何，未来将是怎样的走向？ 本项目具有怎样的特征？应该如何定位，又将吸引什么类型的客户，他们分布 在哪里？ 针对项目的定位，我们在产品上应如何定位并完善，应有怎样的创新和核心卖 点？ 如何拔高项目形象，拓宽项目客户渠道？ 项目怎么卖，有无投资回报的比例如何设定，依据是什么？怎样在现场针对目 标客群实现有力的销售？ 酒店式公寓的酒店服务有哪些内容，项目如何嫁接项目3期的品牌酒店资源？ 2 货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879 典尚设计：效果图、三维动画、虚拟现实 海量房地产资料下载 房地产商域网： 发现问题—审势 市场出路—寻策 解决之道—谋攻 大势/战局/本体 定位/客群/案例 目标/策略/执行 宏观市场分析 ? 营销目标 ? 镇江小户型分析 ? 项目定位 ? 销控策略 ? 项目特征分析 ? 客群定位 ? 价格策略 ? 核心价值提炼 ? 产品定位 ? 促销策略 ? 消费者需求 ? 销售执行 ? 》******产品建议详见2010.12.？《 3 货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879 典尚设计：效果图、三维动画、虚拟现实 海量房地产资料下载 房地产商域网： 发现问题 — 审势上篇： 本体 / 战局 / 大势 4 货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879 典尚设计：效果图、三维动画、虚拟现实 海量房地产资料下载 房地产商域网： 宏观市场分析 —— 大势 5 货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879 典尚设计：效果图、三维动画、虚拟现实 海量房地产资料下载 房地产商域网： 一、1-9月镇江房地产开发投资分析 从左图可以看出，镇江市自2009年第3季度开始，房地产立项总面积呈现爆发增长的态势。今年第二季度，房地产立项规模更创新高，达到202万平米。预示着2011年，镇江房地产上市量将大幅增加。 6 货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879 典尚设计：效果图、三维动画、虚拟现实 海量房地产资料下载 房地产商域网： 二、1-9月市场供需分析 通过供应及需求情 况分析，在2010年1 －9月，市区一般性 商品住宅的供销比 为1.0。 可以看出，国家宏 观调控的新政，对 于镇江房地产住宅 市场的影响是明显 存在的；但相对与 国内其他主要城市 而言，镇江的受影 响程度是偏低的。 2010年1－9月，市区商品房批准预售总建筑面积170.1万㎡，较去年同期增加0.63%。其中一般性 商品住宅（不含政策性住房）批准预售面积107.68万㎡，较去年同期减少5.08%。同时新开工的 住宅面积达到153.45万㎡。 2010年1－9月，市区商品房总计销售备案建筑面积155.35万㎡，同比下降29.45%。其中一般性商 品住宅（不含政策性住房）销售面积107.62万㎡，同比下降41.68%。 7 货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879 典尚设计：效果图、三维动画、虚拟现实 海量房地产资料下载 房地产商域网： 三、1-10月房地产成交简析 ② ① ④ ⑤ 8 货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879 典尚设计：效果图、三维动画、虚拟现实 海量房地产资料下载 房地产商域网： 三、1-10月房地产成交简析 通过上图可以看出： ?① 自2009年起，镇江房地产无论是成交量还是成交价格，均步入了快速上升的通道； ?② 2010年受宏观政策影响，导致全年整体成交量远低于2009年，但仍远超过2008年； ?③ 受2009年全市拆迁量急剧增长的影响，2010年镇江商品房成交价格快速增长，环比增长有望达20%； ?④ 2010年1-10月，镇江营业性用房成交价格增长迅速，从上半年度的8153.84元/㎡均价快速增长至1-10月的10557.96元/㎡，环比增长29.48%，全年均价突破万元已成定局。这或与市区多家商业综合体项目集中上市和宏观政策对住宅投资市场的打压有关； ?⑤ 丁卯片区商品房成交量上半年将远大于下半年，而成交价格下半年增长将大于上半年，并远高于2009年，这主要与片区内专业市场的商铺成交比重较大，而住宅新上市量甚少有关。 9 货到付款《2012房地产营销