长沙市保利花园项目营销策划报告.docxVIP

谨呈：保利地产 走在正确的趋趋势势之之上上 然后后人人定定胜胜天天 开发商提出问题要求： 市场分析（项目竞争情况分析） 客户分析：本项目的主要客户是谁？ 项目优势/劣势分析 作为一个35万平米的大盘，如何进行项目操作  基本思路 我们对问题的理解 项目目标 实现目标面临的困境 实 解 决 现 项目营销策略 项目营销执行实践 本次报告解决的核心问题——项目营销策略 01大势 0 2  30 01  5 0  04 05 2008 大势判断：看清环境，谨慎把握方向 观察 土地清理 强制结构调整政策 经济适用房 金融政策延续 限价房 90/70 提高首付 …… 利率上调 严审贷款 交易税 …… 市场参与者 低价入市 持币观望 …… 一线城市：受928等新政影响北京上海等一线城市商品房成交量出现大幅度下降，平均降幅超过 20% 2007.1-2008.1北京商品房成交走势 2007.1-2008.1上海商品房成交走势 成交套数（套） 成交均价（元/㎡） 16000 16000 成交套数（套） 成交均价（元/㎡） 29000 16000 14000 14000 24000 14000 12000 12000 12000 10000 10000 19000 10000 14000 8000 9.28 -25.7% 8000 99..2828 -23.0% 8000 6000 6000 9000 -23.0% 6000 4000 4000 4000 4000 07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.1007.1107.12 08.1 07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.1007.1107.12 08.1 2007.1-2008.1广州商品房成交走势 2007.1-2008.1深圳商品房成交走势 13500 成交套数（套） 成交均价（元/㎡） 12000 8500 成交套数（套） 成交均价（元/㎡） 20000 11500 10000 7500 18000 9500 6500 16000 14000 5500 7500 8000 12000 4500 5500 10000 3500 9.28 -37.6% 6000 99..2828 8000 3500 2500 --4343..55%% 6000 1500 4000 1500 4000 07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.1007.1107.12 08.1 07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.1007.1107.12 08.1 二线城市：受928等新政影响天津杭州等二线城市商品房成交量出现大幅度下降，平均降幅超过 30% 2007.1-2008.1武汉商品房成交走势 2007.1-2008.1杭州商品房成交走势 11000 9000 7000 5000 3000 1000 11000  成交套数（套） 成交均价（元/㎡） 9.28 -38.9% 07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.1007.1107.12 08.1 2007.1-2008.1沈阳商品房成交走势 成交套数（套） 成交均价（元/㎡）  6000 5000 4000 3000 2000 4000  成交套数（套） 成交均价（元/㎡） 7000 6000 5000 4000 3000 2000 99..2828 --2929..88%% 1000 07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.1007.1107.12 08.1 2007.1-2008.1天津商品房成交走势 成交套数（套） 成交均价（元/㎡） 13500  15000 14000 13000 12000 11000 10000 9000 8000 8000 9000 7000 5000 3000 1000  9.28 -51.2%  3000 2000  11500 9500 7500 5500 3500 1500  99..2828 --3838..3%3%  7000 6000 5000 4000 07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.1007.1107.12 08.1  07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.1007.1107.12 08.1 价格波动影响表现不同，但也有逐