长沙金色溪泉湾别墅项目营销策划报告.docxVIP

金色溪泉湾 超越与梦想 ——南中国豪宅划时代的领袖典范 一场豪门峰会，即将盛大揭幕 这个城市 不缺乏财富，不缺乏品味，成功者的盛宴一场接一场揭幕…… 3 这个城市 不缺乏顶级别墅，不缺乏美山美水，一处处天地美宅彰显着荣耀。 4 这个城市 不缺乏自信，不缺乏敢为人先的精神，多少个时代的革命由此领衔 5 这个城市缺乏什么？ 缺乏了一点点，像溪泉一般的内敛、静谧与低调气质 6 真正的奢华， 大多时候，是一件很个人的事，甚至是一种隐私…… 7 金色溪泉湾 城市之心·原山林间·溪泉生活 8 低调，是一种心态，而不是一种姿态 因为，我们在面对一场无烟的战争 而且，只许胜，不许败 9 本案架构 ?项目本体情况预判 ?营销总原则 ?营销之——别墅篇 ?营销之——高层篇 10 01 项目本体情况预判 分析项目自身的优势和劣势 本体情况解析 宏观趋势判断 未来竞争预判 11 分析项目自身的优势和劣势 本体情况解析 宏观趋势判断 未来竞争预判 1、城市之心，交通便捷 本项目位于长沙市开福区马栏山片区湘江东岸、浏阳河北，周边规划道路完善，交通条件十分便捷，距离市中心仅6.2公里，距离黄花机场18公里，距离长沙火车 站5公里。规划建设中的展览馆路是贯穿长沙市东西向的快速干线在基地南侧通过。 2、环境优美，自然天成，豪宅血统 本项目原为市政苗圃山林地，利用自然条件优越，西南侧为浏阳河堤，沿岸规划风光带、绿化带、月亮岛生态保护区，景观得天独厚； 3、片区规划良好，未来前景巨大 本项目与长沙东城板块经济技术开发区同步发展、综合建设，发展前景美好； 12 宏观环境与楼市 分析项目自身的优势和劣势 本体情况解析 宏观趋势判断 未来竞争预判 -1.4% CPI持续走低，引发“通胀＂预期，促使地产投资抬头，从而推动主要城市的楼价上涨，包括北京、上海、深圳、广州等。作为二线城市的长沙，也有本地和外地投资客逐步入市，购房保值。但就经济整体而言，“通胀＂目前仅处于“对于未来的通胀担忧＂的意念推动期，缺乏长期的实质性支持，因此其对购买行为的影响不会长期，预计会至2010年上半年止。 13 长沙楼市 分析项目自身的优势和劣势 本体情况解析 宏观趋势判断 未来竞争预判 ?根据数据显示可看出：长沙楼市最大的问题在于供严重大于求状况，此外，长沙房产消费以自住为主，每年正常的需求为600万㎡左右，因此，楼价言涨不易。 现阶段，受开发商让利促销和政府鼓励购房消费政策的影响，销售面积同比大幅增长，但仍以消化前期的库存为主（08年约500万方的存量）。目前我市正积极推动片区开发和棚户区改造，将会激活一部分购房需求，消化大量的库存，但近年的开工及上市量不可小觑。 ?在长沙的购房需求的机构中，改善性需求和投资性需求或在一定程度上推动了价格的上涨，但以占主导的刚性需求或将因楼市的价格上涨再度观望，因此，需求量的增长有限。 长沙楼市消费逐步回暖、企稳，需求量回归年均约600万㎡的正常值 供大于求长期存在 14 长沙楼市 分析项目自身的优势和劣势 本体情况解析 项目 6月销售情况 宏观趋势判断 未来竞争预判 绿城·青竹湖 14套独栋 美洲故事 2套独栋，3套双拼 保利·阆峰云墅 7套独栋 托斯卡纳 8套洋房 碧桂园山湖城 30套联排 格兰小镇 12套联排，6套双拼 改善型和投资型购房消费再次抬头，市场需求主体有所改变。二套房 贷政策的出台，标志着市场需求将转变为一刚性需求为主，经过长时间的调整，08年-09年初，市场需求以首次置业的刚性需求为主。但“首次改善＂的放松，则意味着下半年楼市需求结构将以首次置业及首次改善为主。08年以来压抑的首次置业的刚性需求，经过09年1-5月的充分释放，使得下半年市场需求将有所减少，而首次改善或者多次改善等改善型置业的弹性空间较大。 15 后市预测 分析项目自身的优势和劣势 本体情况解析 宏观趋势判断 未来竞争预判 2009年下半年-2010年上半年，楼市将持续上半年的形势，需求将持续平稳释放。2010年下半年，市场情况将不明朗。 楼价将2009年年中持平，或小幅小涨。 16 09年营销总原则 17 ?长沙楼市供大于求的情况将长期存在，对于项目约56万平米的货量来说，竞争不是一朝一夕的事情，领先占据有利位置是长期胜出的关键。 ?09年上半年，由于08年抑制的需求得以释放，长沙楼市迎来了销售的小高潮，量价齐升。下半年估计需求释放的势头将有一定保持，加之预期通胀的情绪将导致不少人士选择购买房产保值。而2010年的形势则难以预测，不容乐观， 2009年营销原则（一）：宜争早，不宜延迟 18 ?对于本项目来说，拥有一批诚意度较高的内部关系客户是我们的一大资源优势。对于这一资源必须尽早把握，收归囊中，以免夜长梦多。 ?以内部关系客户集中认购作为本项目销售启动，可以起到拉动销售