长沙建发汇金国际分析及定价销售方式建议.docxVIP

建发汇金国际分析及定价 目录 Part I 项目周边商业现状分析 Part II 项目商业的概况分析 Part III 商业部分的经营策略及对项目的业态定位分析 Part IV 项目商业定价及销售方式建议 首先，我们先看看项目周边的商业存在哪几种业态，可值得项目借鉴： Part I 项目周边商业现状分析 建发汇金国际周边主要分 布着三大商圈；主要以零售百货及休闲购物餐饮为主。  侯家塘 商圈 芙 东塘 南湖路 蓉 商圈 路 本项目 雨花亭 商圈 项目周边的商业分布 黄兴南路商业步行街 家乐福购物中心 国美商业区 嘉盛奥美城街铺 有色大厦街铺 弘林国际底商 建发汇金国际 新时空底商 金苑商住楼底商  佳天国际街铺 平和堂百货 新一佳商业广场 通程名品店 东塘地下商业街 神龙大酒店底商 星城旺座底商 嘉新茂购物广场 从上图看出，项目周边主要分布有四种业态： 1.以底商为主的裙楼商业——宏林国际以及新时空为最近的两个案例 2.以百货为主的大型商场——家乐福、新一佳、平和堂、友谊商场、嘉信茂； 3.商业步行街——黄兴南路商业步行街、东塘地下商业城。 底商街铺 百货类集中商业 建发汇金国际周边商业构成 商业步行街 临街商铺 芙蓉中路涂家冲路段街铺 ?项目周边的临街商铺以日用百货 或低档小食店为主，档次形象不 高； ?涂家冲露点的临街商铺由于靠近 理工大学和中医院，人流畅旺，经 营水平较佳； ?南湖路上人流较少。  南湖路街铺 新建西路 租金分析 租金:约120～300元/月㎡ 侯家塘 租金:约60～250元/月㎡ 劳 动 西 路 商圈 芙 租金：约15~120元/月㎡ 南 湖 路 蓉 中 汇金国际 路 租金:约25~170元/月㎡ 黄 土 岭 路  劳 动 西 路东塘商 圈 韶 租金:约140～450元/月㎡ 山 路 黄 土 岭 路 砂 子 塘 路 租金:约30~300元/月㎡ 芙 韶 山 租金:约70～300元/月㎡ ? 项目周边的临街商铺租金水平在40～300元 蓉 路 /M2/月； 中 雨花亭 ? 街铺租金水平表现为芙蓉路租金明显低于 路 新 建 路 商圈 韶山路。 ?芙蓉路车流大于韶山路，韶山路人流大于芙 蓉路 数据来源：新环境、21世纪不动产、中原地产等二手房产 项目周边商业分析小 结： 项目周边临街商铺多为裙楼商业，越靠近侯家塘商圈中心消费人群人流量就越大，经营水平越好、租金水平越高的态势。项目周边主要商业以中低端餐饮以及日用杂货为主整体商业氛围较差。尚未形成较为集中商业形态。形成集中商业的区域都较之为比较远，不形成商业互补。 Part II 项目商业的概况分析 建发汇金国际 商铺基本资料： 合共套内面积：9357平方米 商铺数量：21个(其中街铺12个，二楼铺6个，三楼3个) 商铺面积：街铺为95~367平方米，首层面积约为3127平方米 二楼铺为107～1803.02平方米，二层铺面积约为2543.04平方米层高：一层4.9米 规划：1层为商铺规划，二、三层做整层商场，也可分开使用； 停车位：与公寓写字楼共用。 一层商业面积A座面积2204 B座面积923 二层A座面积2543 B座1109 三层 A 1815 B 763 建发汇金国际 ?项目临近芙蓉路首层为临路街铺 ?二楼铺可与首层连通作为商场使用 ?三层为写字楼改成商业物业 商业部 分 商铺A105 商铺A101 建筑面积：312M2 建筑面积：246M2 商铺A106 商铺A102 建筑面积：360M2 建筑面积：274M2 商铺A107 商铺A103 建筑面积：367M2 建筑面积：282M2 商铺A105 商铺A104 建筑面积：143M2 建筑面积：220M2 首 商铺B104 建筑面积：350M2  商铺B101 建筑面积：143M2  层 商 铺 商铺B105 建筑面积：92M2  商铺B102 建筑面积：142M2 商铺B103 建筑面积：196M2  平 面 图 商铺A201 商铺A201 建筑面积：712 ㎡ 建筑面积：761 ㎡ 商铺A201 商铺A202 建筑面积：328 ㎡ 建筑面积：742 ㎡ 商铺B201 商铺B202 建筑面积：482 ㎡ 建筑面积：627 ㎡  二 层 商 铺 平 面 图 商铺A301 建筑面积：1815 ㎡ 商铺A301 建筑面积：343 ㎡ 商铺A302 建筑面积：420 ㎡  三 层 商 铺 平 面 图 商铺特点： 首层为临芙蓉路街铺，最接近人流，商业价值较大； 二层可与首层连通，整体结合作为商场使用，增加二楼商铺的使用价值； 街铺面积为由95~367平方米，可以灵活间隔，或作为独立街铺使用，或作为整体商场使用，适用于任何需求的商铺投资者； 三层做为写字楼改版商业，层高也有4.9米，达到