长沙佳兆业水岸新都期项目营销策划报告.docxVIP

水岸新都一期A区 项目营销策划报告 恒嘉地产 2009年7月15日 谨以此作献给入湘封疆拓土的佳兆业人！ 长沙佳兆业·水岸新都 汇报纲目 第一章 水岸新都面对一个什么样的市场 第二章 水岸新都针对的客户 第三章 水岸新都竞争力分析 第四章 水岸新都占位与突破 第五章 水岸新都整体营销策划执行方案 附 件 湖南恒嘉地产三大操盘体系简介 第一章 水岸新都面对一个什么样的市场 1、长沙别墅市场竞争格局分析 2、联排别墅竞争市场分析 3、联排别墅产品市场分析 4、联排别墅价格市场分析 5、联排别墅营销市场分析 1、长沙别墅市场竞争格局分析 北城板块 金星大道北板块 麓南板块  星沙月湖板块 东城板块 南城板块 1、长沙别墅市场竞争格局分析 在经历近十年的发展后，长沙别墅市场于近三年进入快速发展阶段，特别是2007年达到颠峰状态，2008年由于受全国房地产市场低迷的影响，别墅市场也进入低迷状态，随着09年全国房地产市场的逐步回暖，长沙别墅市场也逐步活跃起来。目前长沙市别墅项目主要集中在金星大道北板块、麓南板块、北城板块、南城板块、东城板块以及星沙月湖板块。随着各板块的快速发展及别墅产品放量的加大，板块间的竞争也不断加大。 金星大道北板块： 优劣：自然景观、空气清新、道路便捷； 代表项目：蔚蓝海岸、东方明珠、卧龙湾、玫瑰园、苏迪亚诺、盈峰翠邸等 板块特点：以综合经济型别墅物业为主，高端别墅物业比较缺乏。发展后劲足。 麓南板块： 优劣：山水资源、文化底蕴、客户资源优势； 代表项目：汀香十里、卓越麓山别墅、迪亚溪谷、岳麓山公馆等 板块特点：以综合经济型别墅项目为主，不乏高端产品，未来别墅市场发展空间大。 北城板块： 优劣：以湘江、自然景观为依托； 代表项目：湘江一号和绿城·青竹园； 板块特点：山水资源、土地储备资源优势明显，未来市场发展空间大，目前以高端别墅物业为主。 1、长沙别墅市场竞争格局分析 东城板块： 优劣：区位取胜，自然山水元素较少，别墅市场发展缓慢 代表项目：西街庭院 板块特点：缺乏别墅自然元素支撑，未来发展潜力较小。 星沙月湖板块： 优劣：自然景观及区域发展前景优势为依托，目前已发展比较成熟； 代表项目：藏珑、威尼斯城、诺亚山林、早安星城、山水湾、好望谷、水映山城等。 板块特点：别墅项目分布集中、市场竞争激烈。目前产品以综合经济型别墅为主。 南城板块： 优劣：以自然景观和区位优势为依托，后发制人，发展速度快； 代表项目：保利·阆峰云墅、格兰小镇、橘郡、御邦、比华利山、龙湾国际等； 板块特点：区位认可度高、优势明显，未来的发展空间大。目前以综合经济型别墅产品为主，不乏高端产品。 2、联排别墅竞争市场分析 (1)、供求市场分析 板块名称 项目名称 推出套数（联排） 销售套数 销售率 格兰小镇 14 14 100% 龙湾国际 38 27 71% 南城板块 橘郡 12 6 50% 比华利山 92 63 70% 托斯卡纳 252 151 60% 御邦 153 153 100%（大部分定向消化） 南城板块整体销售率：73.5% 卓越蔚蓝海岸 53 49 92.5% 南山苏迪亚诺 160 125 78% 金星大道板块 中新森林海 148 35 23.6% 金星大道整体销售率：57.9% 迪亚溪谷 60 40 67% 麓南板块 汀香十里 80 50 62.5% 中天山语林居 40 40 100% 麓南板块整体销售率：72.5% 2、联排别墅竞争市场分析 (1)、供求市场分析 板块名称 项目名称 推出套数（联排） 销售套数 销售率 鹏基诺亚山林 74 35 49% 星沙月湖板块 山水湾 53 48 90% 南城板块整体销售率：65.3%% 长沙市联排别墅整体销售率：65.9% 分析：09年在全国楼市全面回暖的带动下，长沙别墅市场也迎来了触底反弹的良好时机，各板块别墅市场均取得了较好的成绩，特别是联排别墅产品，由于单价和总价相对较低、受众面较广，居住舒适性强而受到市场的追捧。 各板块联排产品目前销售情况均达到了60%以上，而本案所在的南城板块，由于区位优势明显，整体销售率达70%以上。 但由于去年市场存量较大，目前主要以消化市场存量为主，新货上市量较少，随着市场的全面回暖以及众多新项目的上市，未来新货市场供应也将大幅度提升，本案将来面临的市场压力将比较大。 2、联排别墅竞争市场分析 (2)、2010年长沙市联排市场供应分析 板块名称 项目名称 预计推出套数 橘郡 50-70 格兰小镇 30-40 南城板块 比华利山 50 美洲故事 20-30 托斯卡纳 60-80 龙湾国际 50-60 合计：260-330 新地东方明珠 60-80 盈峰翠邸 100-120 金星大道北板块 中新森林海 80-90 卓越蔚蓝海岸 40-50 卧龙湾 50-60