长沙圣悦嘉园营销实操方案.docxVIP

“圣悦嘉园”营销实操案要点 关键词：实操性；可行性；利益最大化；风险最小化。 本案概要: 分析市场环境，把握行业市场动向；深入项目研究，寻产品市场竞争力；定义项目内涵，树立市场品牌形象；制定销售策略，细节奠定成功基石；掌控推广利剑，营造市场宣传亮点。 第一部分 市 场 篇 一、长沙地产大势 回顾历史 ?自2000年起，长沙房地产便开始飞速发展，其住宅市场尤为突出，价格一路飚升 ； ?庞大的消费市场吸引了不少民间资本进入房地产行业，开发企业数量聚增，使竞争日益激烈； ?房地产市场竞争越演越烈，众多外来地产大鳄凭借先进的开发理念与雄厚的资本力纷纷抢滩进驻长沙 。 一、长沙地产大势 简述现在 ?西北崛起、东南稳步增长; ?文化、概念大行其道; ?中端产品攀升，高端产品递增; ?市场价格稳步增长，行业健康发展; ?小户型大行其道，中大户型供应减少。 一、长沙地产大势 展望未来 残酷的市场只有强者能够生存； 楼盘的品质与文化将成为比拼的重点； 居住从城区向郊区转移势不可挡； 二、南城区域市场研判 区域概况 省政府板块地处长沙市的城市南端，省政府办公大楼、天心区政府办公大楼、省直属机关单位都设在本区域内，一个新的行政区逐步形成。随着省政府的迁入，省府行政部门的搬迁，给本区域的发展带来了契机。 二、南城区域市场研判 省政府片区房地产发展： 自2004年起长沙市南城成为长沙市民关注的城市扩容片区，省政府、天心区政府等政府机关建设入驻，带动了整个片区的房地产的发展，短短三年间，南城省府片区的房地产开发如火如荼，也成为了房地产商竞相争夺的主战场。 二、南城区域市场研判 区域房地产竞争环境 ?城市配套的逐步完善，南城正成为长沙房地产开发重点区域； ?区域发展日渐成熟，带动区域内房地产产业兴盛，促使房地产竞争加剧 ； ?规模化开发是本区域商品房开发的特点。 三、典型竞争项目研究 项目名 项目规模 物业类型 销售日期 价格（元/㎡） 户型（㎡） 鑫天·山水洲城 17.8万平米 11栋11-18层的高层 2006.12 3500 三房二厅为主，户型 1121户 面积90-160㎡ 湘府东苑 16万平米 7栋11-18层小高层和 2007.1 一期均价3300 三房二厅、二房二厅 890户 高层组成 目前均价3500 为主80-150 BOBO天下城 13万平米 4栋29－31层高层 2006.10 3600 三房二厅 759户 申奥·美域 15万平米 一期多层 2006 3400 三房二厅 二期610户 二期小高层 柠檬丽都 18万平米 一期多层 2005 3500 二房二厅, 1408户 二期小高层 三房二厅 南国嘉园 6万平米 三栋高层 2006.9 3500 复式楼 316户 奥林匹克花园 35万平米 35栋小高层 一期2006.10 一期3200 二房二厅, 二期2007.1 二期4400 三房二厅 生活艺术城 16万平米 15栋8-12层的小高层 2006.12 3500 二房二厅, 三房二厅 满庭芳 12平米 10栋18层高层 2006.11 3500 三房二厅 780户 四房二厅 上林国际 10万平米 3栋高层 2007.4 3400 一房一厅 365户 二房二厅 对手挑选原则：以地理位置、产品类型类似，可比性强的原则，挑选区域内竞争项目进行对比分析 ，以便探寻市场规律和特性，作为本项目开发借鉴和革新目标。 三、典型竞争项目研究 区域典型竞争楼盘特点 ?区域内竞争楼盘销售价格普遍都在3100元/㎡以上，区域市场均价在3300元/㎡左右； ?区域内竞争楼盘的规模普遍在10万平米以上，整体市场供应量大； ?物业类型以小高层为主，成为市场供应主导物业类型； ?各项目的主力户型多为三房二厅，面积在110－160㎡之间； 三、典型竞争项目研究 未来竞争市场 ?在销项目依托前期发展优势，坐镇区域市场，赶超需较大投入； ?新项目蠢蠢欲动，未来南城地产竞争形式严峻； ?同期上市楼盘数量较多，项目正式销售时市场竞争将相当激烈 。 第二部分 产品篇 一、产品研究 项目经济技术指标 总占地23716㎡； 总建筑面积80246㎡； 定向销售面积29808㎡；对外销售面积50438㎡；总户数568户； 定向开发180户； 对外销售388户； 商铺建筑面积2650㎡ ；园林道路面积约6600㎡。 一、产品研究 产品特点 从大处看 规划/经济技术指标科学合理 低密度 20000平方米中庭花园 66米楼间距 从户型看 大面宽 短进深 舒适性高 客厅面宽最少3900MM，一般4200MM，最多4800MM。 定向住宅功能配置高，甚至把高端物业的功能比如错层、 娱乐室、景观阳台、超大客厅（36平方米）等引入项目， 在普通住宅中提升了居住品质与档次，获得豪宅的享受感。 在沿街