长沙心伽泊一线江景房项目下半年营销计划.docxVIP

·长沙· 我们有了一个好的产品 长沙首席正南一线江景房 80-130绝版N+1户型 ·长沙· 我们拥有一个有竞争力的价格 起价5400元 均价5980元 ·长沙· 我们虽然有好的产品和有竞争力的价格,但本案需要短时间内冲刺,快速回 款,找出问题,解决问题!!! ·长沙· 项目现状与目标Positioning analysis 现 状 住宅 一栋 41套 二栋 30 套 三栋 168套 合计剩余240套 车位 数量 256 个  目 标 住宅 一栋 二栋 剩余50套 三栋 车位 数量 待定 ·长沙· 下半年营销目标分解 年底剩余 销售 50套 190套  每月需要 销售64套 ·长沙· 住宅任务分解 1号栋 去化住宅 30 套 2号栋 去化住宅 20套 3号栋 去化住宅 141 套车 位 去化100个 总计1月底去化191 套 ·长沙· 9月已去,下半年只有10月为房地产营销旺季，12月过 后,基本是销售寒冬,我们可以充分利用的销售时间不足3个月,而任何一个产品错过黄金期都将面临举步艰难的状态， 特别是国家换届来临，政策风险大，必须抓紧时间，集中销售,找出问题所在,解决问提,完成年度销售目标. ·长沙· 项目销售三大忧患 ·长沙· 1整体市场不乐观 周边竞争激烈 ·长沙· 长沙整体市场—保持平稳态势Positioning analysis 年初受国家宏观调控的政策影响，气氛观望浓厚，但开发商为保资金回流纷纷“以价换量”刺激市场成交，同时国家为保经济增长，二季度后银行轮番以降准、降息等政策撬动刚需；整体销售保持平稳的态势，但后期缺乏增力。 ·长沙· 长沙整体市场—供应量大,金九银十扎堆推售 受11年末宏观政策调控及春节淡季影响，房地产后续政策不明朗，开发商纷纷推迟开盘时间，但在市场“以价换量”撬动的刚需市场回暖的情况下，开发商纷纷抓住时机，加紧推售，促进资金回流。同时随着银根松动、市场明显的回暖迹象 ，预计下半年市场将会出现集中推售期，特别是在9月将有40个盘新老产品推售。 ·长沙· 长沙整体市场—供过于求 近一年内六区商品房及住宅供销比走势 新建商品房 住宅 . 2.34 2.31 2.00 1.62 1.79 1.48 2.22 1.34 1.17 1.18 2.11 1.13 1.11 0.93 1.69 0.90 1.00 1.60 . 1.29 0.48 1. 21 1.06 1.06 0.95 0.81 0.79 0.00 0.47 6月 8月 10月 12月 2012年2月 4月 6月 2012年上半年内六区新建商品房累计批准预售520.03万㎡，其中，住宅批准预售 393.01万㎡；销售备案412.94万㎡，其中，住宅销售344.62万㎡。新建商品房供销比为1.26，住宅供销比为1.14；截止8月份供销大部分时间大于1.0，六区销售大部分时间乏力，导致数月供过于求；市场存量较多，会与后续的推货形成新的竞争。 ·长沙· 长沙整体市场—在”以价换量”的后,价格逐步稳定 近一年长沙房价看似保持稳定，实则商品住宅均价比去年同期下降了1100元/㎡；这主要还是受整体限制大环境影响，开发商纷纷以价换量寻求去化，但在市场初步回暖后，市场价格逐步稳定化。 ·长沙· 长沙整体市场—刚需市场为主,大户型销售乏力 开发商受政策利好面影响，1-8月份供销比为1.19，连续降息降准的刺激下，市场主要以刚需市场为主，但改善性需求120㎡以上产品销量却依然乏力。 ·长沙· 但是，国家宏观调控政策坚定不动摇 Positioning analysis 针对各大媒体报道楼市调控将会放松，6月国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，否认政策松绑。 对近期媒体关于一些城市以“稳增长” 坚持房地产调控不动摇，对于 为名拟放松房地产市场调控政策的报道。 地方出台放松抑制不合理购房 住建部 住建部就目前房地产形势和下一步政策 政策的，将及时予以制止或纠 走向等问题接受记者采访。 正 发改委 《投资者报》6月10日发表《发改委人 我委最近没有人接受过《投资 士称地产松绑或是救市第二张牌》报道， 者报》记者的采访，有关报道 政府有意通过集中放项目来提振经济。 纯属捏造。 有媒体称“央行特级文件规定首套房贷 中央银行和监管部门对个人住 利率最低可七折”。 房贷款一直实施有效的政策引 央行 导和审慎监管。个别媒体有意 去接央行政策意图，有市场炒 作之嫌。 有媒体称，银监会降低了个人住房抵押 6月8日银监会发布的《商业银 贷款的风险权重。 行资本管理办法（试行）》明 银监会 确个人住房抵押贷款的风险权 重为50%，与现行监管规定相 一致。未做任何调整，有关报 道纯属误解。 ·长沙· 地产市场开展专项督查新政策引而待发 Positioning an