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镇江市润州区岗子下地块项目 投资研究报告汇报稿 旭辉集团镇江公司 2010年6月 一、二级市场状况 土地供求情况 镇江土地供应情况（2008.1—2009.10） 1600000 25 1400000 20 1200000 1000000 15 800000 600000 10 400000 5 200000 0 0 08年1季度 08年2季度 08年3季度 08年4季度 09年1季度 09年2季度 09年3季度 土地供应面积 土地幅数 镇江市土地成交情况（2008.1—2009.10）市场回暖，土地市场大幅反弹。 3000000 25 2500000 20 2000000 15 1500000 10 1000000 5 500000 0 0 08年1季度 08年2季度 08年3季度 08年4季度 09年1季度 09年2季度 09年3季度 土地成交面积 建筑面积 土地幅数  2008年镇江土地成交类型（㎡） 0% 35% 65% 0% 商业 办公 住宅 商住 综合 其它 工业 2009年镇江土地成交类型（㎡） 纯住宅用地09 年开始供应 0% 18% 0% 7% 75% 商业 办公 住宅 商住 综合 其它 工业 数据来源：镇江国土局 土地价格情况 镇江市住宅土地楼面地价走势（2003—2009） 1000 884 30% 900 25% 767 792 797 25% 800 21% 694 20% 671 700 15% 600 538 11% 12% 10% 500 5% 400 3% 3% 0% 300 200 -5% 10% - 0 -15% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 楼板价 增长率 镇江市商业土地楼面地价走势（2003—2009） 1600 1361 1447 30% 1400 22% 1107 1216 1218 20% 1200 1026 1088 14% 1000 6% 8% 2% 800 0% 600 -10% 400 -20% 200 -22% 0 -30% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 楼板价 增长率  镇江市住宅市场从2003年开始就一直处于不断上升的走势，至05年至08年，市场波动明显，随着城市外围的扩张， 城市外围边缘区域出让的土地比重相对提高，导致09年住宅用地的楼面地价出现明显下滑。09年1月至12月份楼面地价为797元/㎡。 08年受金融危机影响，需求观望氛围较浓，纯住宅用地供应明显缩减，商业用地的供应比重明显增加，多以郊区配套性商业为主。而在09年市场明显回暖，商业用地的供应比重明显下滑，商业成交比重较小，也多以城市外围区域成交为主，因此导致成交价格出现较大幅度的下滑。09年1月至12月份楼面地价为1218元/㎡。 数据来源：镇江国土局 土地供求分析 2008年镇江各区域土地市场成交（万㎡） 30.0 25.1 29.6 20.5 21. 0 21.1 20.0 10.0 0.0 城东 城西 城南 城中 丹徒 2 0 0 9 年镇江各区域土地成交（万㎡） 60.0 5 0 .3 50.0 4 3 .3 40.0 3 1 .5 2 8 .2 30.0 1 8 .3 20.0 10.0 0.0 城东 城西 城南 城中 丹徒  08年，镇江土地成交面积117万㎡，除城西、城东区域土地成交较大外，其它区域成交在21万㎡ 左右。 09年随着市场的明显回暖，土地成交开始放量，截至12月份，土地成交面积约172万㎡ 。 09年城中区域土地供应开始出现小幅缩减，供应土地类型主要以商住为主，09年1月至12月份成交面积约18.3万㎡，多以城中边缘区域成交为主。 数据来源：镇江国土局 土地价格分析 镇江市城中区住宅土地楼面地价走势 （2003—2009） 1600 11% 12% 1302 1417 1314 15% 1400 1234 10% 1200 1134 9% 1105 1000 9% 6% 0% 800 -5% 600 -7% -10% 400 -15% 200 -16% 0 -20% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 楼板价 增长率 镇江市城中区商业土地楼面地价走势（2003— 2009） 2000 1772 1826 10% 1693 1694 8% 1666 1800 1582 1600 4% 4% 5% 1378 1200 -4% 1000 -5% 800 -9% -10% 600 400 - 15% 200 -17% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 楼板价 增长率