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长沙市房地产市场调研报告 第一卷 市场调查报告 1 第一部分 长沙城市概况 （一） 地理环境 长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心， 是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚， 南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和 长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积 1.18 万平方公里，人口 613 万，其中城区面积 556 平 方公里，人口 199 万。 长沙处于湘江下游，湘中丘陵与洞庭湖冲积平原过渡地带和湘浏盆地，地势南高北低，丘 涧交错、红岩白沙。地貌基本上是山地、丘陵、岗地、平原各占四分之一。土质多为弱酸性地 2 带红壤和河流冲积土，肥沃适耕。土地利用以林地和水田为主，林地占 51.65%，耕田占 28.38%。 （二） 旅 游 资 源 长沙历史悠久、人文荟萃，有文字可考的历史达 3000 多年，素有“屈贾之乡”、“湖湘首邑” 之称，漫步长沙，古城遗址，古代墓葬，古刹名寺，古阁亭院等名胜古迹历历在目，随处可见， 是湖湘文化的策源地和全国首批历史文化名城。 长沙作为首批中国历史文化名城和中国优秀旅游城市的，该市将深度开发旅游资源，实施 旅游“1886”工程，即进一步完善历史文化名城旅游圈，加快灰汤温泉、高尔夫球场、国际会展 中心、湘江风光带长沙段、高科技旅游园等 8 项重点工程建设，积极培育和组合配套长沙现代 工业、观光农业、自然生态、湘楚文化等 8 条特色旅游线，形成以清水塘、体育新城、浏阳风 3 光带等为中心的 6 大旅游区。积极打造文化旅游精品。 （三） 长沙市经济环境 1、 国民经济概况 长沙市２０００－２００３年经济增长率一直保持在１２％以上，２００３年度ＧＤＰ总 值为９３４．６亿元，人均１４５２０元，城市化率水平还比较低，为３８．９８％。 2、 长沙发展状况 长沙发展环境在继续加速优化，功能因素整合水平将更加提升。通过精心构筑体制环境， 理顺政策环境，改善服务环境和生产生活环境，长沙将成为功能布局合理、基础设施完善、空 气清新、水质良好、宁静舒适、环境优美的生态型、园林式、现代化的新城。专家通过大量数 据研究分析后预测，２００４－２００５年长沙市经济增长速度维持在１２％左右，“十一五” 4 期间经济增长逐步下降，到２０１０年下降至１０．８％，但经济增长率平均仍达１１％以上。 在ＧＤＰ总量方面，专家预测２００５年长沙市ＧＤＰ总量达１１７９亿元，人均１７４５０ 元；２０１０年ＧＤＰ总量达２０３０亿元，人均２６６５１元，总人口７６１万人，比今年 增长１００万人口，城市化率将增长１２个百分点。在２１世纪前１０年里，长沙市整体上处 于经济快速发展、城市化进程较快的时期。 专家们分析，长沙市相对竞争力起初较低，２０ ００～２００３年有了一定的改善。２００４年以后竞争力将进一步增强，“十一五”期间竞争 力的提高将呈加速趋势。２１世纪前１０年里，长沙市的平均竞争力增长指数预测为６．４３， 在各城市中的排位居第３４位。 3、 工 业 经 济 在全国 26 个省会城市中，长沙的工业发展速度（增加值）居第 9 位。经济效益稳居全省 5 榜首一直是长沙工业经济最突出的特点。2003 年长沙反映工业企业最终经营结果的利润总额达 40.01 亿元，占全省利润总额的 40.0％。 长沙工业经济基础良好，工业产业结构较为合理，是中南地区工业经济发展最具潜力的地 区之一。长沙工业以食品、轻纺、电子、机械为支柱产业，化工、建材、医药、汽车、冶金等 工业也有较好的基础。卷烟、彩色显像管、膨化食品、直燃式空调机、电冰箱、汽车电器、机 床、水泵、风机、汽车及内燃机配件、电位器等产品，在全国同类产品中占有重要位置，一批 传统出口产品，如湘绣、羽绒制品、鞭炮、烟花、陶瓷、花岗石等，在国际市场享有盛誉。四 白（白沙烟、白沙液酒、白沙啤酒、白沙矿泉水）系列闻名全国 据统计，1—10 月全市实现 GDP732.49 亿元，同比增长 13.9%，其中第一产业增加值 64.51 亿元，增长 4.8%，第二产业增加值 304.81 亿元，增长 20.6%，第三产业增加值 363.17 亿元， 增长 10.2%。初步测算，今年后两个月如果经济发展环境不出现大的异动，全社会固定资产投 6 资和规模以上工业继续保持强劲的增势，全年 GDP 总量可望达到 927 亿元，增速将接近 14 %，其中第一产业增加值约为 83 亿元、同比增长 4.8%，第二产业可望实现增加值 392 亿元、增速约达 20.1%，第三产业增加值约为 452 亿元、增速约 10.7 %，三次产业结构的比重约为9:42.3:48.7（见下图）。 4、 有关商贸布局 长沙商贸布局较为合理，功