长沙双水湾项目产品竞争力分析及营销策划报告.docxVIP

谨呈：昆山中楠房产开发有限公司 双水湾营销策划报告 国邦房产 问题1：怎样理解地理区位给项目带来的机会？ 问题2：如何看待我们的竞争环境？ 问题3：我们的核心客户究竟在哪里？ 问题4：我们该做什么样的产品？ 问题5: 核心价值如何建立并如何传播？ 目 录 content  Part1 区域竞争力分析 Part２ 产品竞争力分析 Part３ 产品竞争力提升 Part４ 区域客户分析 Part５ 核心价值提炼 Part６ 营销策略初探 市场差异化的产品定位 通过市场分析 明确 区域竞争力和产品竞争力 Part1 区域竞争力分析 项目解析 —项目参数 位置:昆太路横泾路路口 占地面积: 37547.3㎡ 总建筑面积: 85870.69㎡ 其中 商业建筑面积:3086.6 ㎡ 住宅建筑面积70499.82 ㎡剩余为物业及社区用房 容积率:2.0 居住绿地率:40% 总户数:736户 住宅面积:90㎡ 以下 564户 90 -144 ㎡ 172户 住宅以90平米以下中小户型为主,少量配套商业,总体体量中等的纯高层居住社区 项目解析 —项目区位 易初爱莲 约1公里 长江北路居住区 约1公里 市政府 市中心  市中心北拓第一站 长江北路高尚生活圈的东端 本案 本项目位于城北高尚居住区、近市中心、与环境优越的太仓塘水岸之间 项目解析 —项目四至 北 项目西侧隔横泾路为一排人气不旺的商铺及农民房  项目北侧为已经入住的锦绣豪门社区 项目东侧为一 工厂,对项目 品质有一定影 响.工厂以西 为车流密集的 主干道青阳路. 项目北侧隔昆太路为太仓塘,自然环境较佳,但该河道通船,对居住品质有一定影响 本项目两面临路,另一面靠近主干道,交通便利.地块周边水资源丰富,但也有一定弊端,地块东侧的工厂对本项目有一定影响. 项目解析—项目小结 北 横 泾 本案 路 昆太路  本项目是: 位置较好:近市中心版块 青 南至昆太路 路 自然资源丰富:环境优越的太仓塘水岸 居住氛围一般:周边车流密集大型车辆频繁地块东侧有工厂 本案是综合素质中等偏上的项目 项目竞争分析—区域间竞争 北部板块 本 市中心板 东部板块 城南板块 从项目所处的区域来看，预计主要面临来自两大竞争： 1、区域内的竞争－－周市板块 ; 2、区域外的竞争－－城南、市中心、城东板块. 项目竞争分析—区域间竞争 中心城区基本无新项 目推出，竞争较小。 市中心板块 东部板块 城南板块交通便 利、配套完善，在 城南板块对中心城区的客源 争夺上有一定竞 争。  城东板块为逐渐热门的区 域，但配套等不完善，和 本区域有一定竞争 区域间竞争综述： 1、所处区位与市中心较接近的板块，或享有交通便利、配套完善优势的板块； 2、竞争板块的客户群体以吸引市区和其周边的工业区人群为主； 3、预计与板块间的竞争时间段将表现为长期特征，城南板块、市中心板块具 有竞争优势，但这两区域的供应量均呈下降趋势,整体影响不大。 项目竞争分析 —区域客源辐射 吸引周市、陆杨、新镇兵等北部乡镇 北部板块 吸引周边工业区人群 吸引市区客群 北部板块距离市政府较近， 市中心板块 由于北部生活配套比较完善，对 东部板块 市区客户有较大吸引力。同时由 于北部板块已经基本融入市区， 对北部周边的乡镇也有较大吸引 城南板块 力。 该片区主要客源为: 周市本地及周边乡镇的客群城北区域的客群 周边工业园区的客群 市中心的客群 项目竞争分析—区域概述 北部板块 主力竞争 区域 城北板块 (城北住宅区) 周市板块 (长江北路CLD住宅区) 北部板块发展较早,目前已经成为市区的延伸,区域内配套齐全,生活便利,项目较多,基本以中高档住宅为主。目前北部板块的项目主要集中在北门路沿线及周边和长江路沿线及周边，因此北部板块可分为城北板块（城北住宅集中区），和周市板块（长江北路住宅集中区 本项目位于周市板块即长江北路CLD住宅区，周市板块内的项目是本案主要竞争对手。 项目竞争分析—周市板块特点 向北向339省道发展 向北向东发展是该片区未来的开发趋势 向东向青阳路发展 从片区形象上看，周市板块是众多购房者认可的区域之一。昆山城区自然资源的逐渐稀缺，北部板块距离市政府较近，由于北部生活配套比较完善，对市区客户有较大吸引力。同时由于北部板块已经基本融入市区，且在不断向北向东发展,对北部周边的乡镇 也有较大吸引力,该区域未来的发展前景非常乐观。 项目竞争分析—周市潜在供应 地理位置 占地面积 用途 容积率 竞得价 竞得人 竞得时间 周市镇昆太路北侧、横泾路 37547.3㎡ 商住（商业≤5%） 1.5-2.0 2690元／㎡ 昆山市中楠房地产开发有限公司 2008年1月14日 东侧 周市镇新浦路北侧、宋家港 33541.9㎡ 商业、办公 ≤1.6 1990元/㎡ 太仓