长沙紫晶城期整合营销推广方案.docxVIP

【市场分析】 长沙楼市 （一）长沙楼市整体特征 1、市场发展日渐成熟、规范，市场竞争愈演愈烈； 2、房地产价格稳步增长，截止到2007年6月底，均价已接近3400元/㎡，且随着市场的走高，需求的增加及报建成本的上涨，价格会有进一步的提升； 3、市场板块竞争日益激烈，项目所在的金鹰月湖板块，以成为长沙市民认同的高尚板块，板块的成熟是一个楼盘成功的关键； 4、国家诸多新政出台，尤其是70/90政策的影响，08年中小户型放量将会大幅增加，销售将会面临一定压力。 （二）长沙房价发展历程 长沙房价的发展历程： 91－95年： 1000—1500元/平方米； 97年开始， 2000元/平方米； 2000年—2004年，在2400元/平方米上下徘徊； 2005年—2006年，接近3000元/平方米； 进入2007年，均价已达到3200元平方米； 截止2007年6月底,均价已逼近3400元/平方米。  长沙市房地产价格发展历程 3500 3000 2500 2000 价格 1500 1000 500 0 91-95年 97年 2000- 2005- 2007年 2004年 2006年 价格趋势： 长沙城区住宅均价已接近3400元／平方米。 3000元以下的产品仍然供不应求，成交量将继续放大； 4500元—5000元之间的供求量最大，面临极大竞争，且该区间的价格呈震荡型； 6000元以上的优质高档产品存在供应性结构空缺，有较大的发展空间；  70 60 50 40 供应量 30 需求量 20 10 0 2500以下 2500到4500 4500以上 3000以下 4500-5000 6000以上 资料来源:兴鼎置业市场部 产品趋势： 产品升级加快，长沙房地产市场全面进入以品牌为先导的品质时代。 1、居住郊区化、规模大盘化；2、城区内项目复合化,郊区化项目纯住宅化; 3、住房设计适用化、品质细节化；4、小户型项目功能更加完善，大户型更加舒适实用。 置业消费趋势： 1、据政府权威部门统计数据显示，截至2007年6月底，区域外置业者占据长沙购房群体的50%以上。外来消费群体已经成为长沙房地产购买市场的主力军； 2、开发商品牌的影响力越来越多成为消费者购房的一个重要参考因素； 3、消费者购房越来越理性化，购房周期明显增加，且习惯对比分析。 版块发展趋势： 1、长沙中心城区由于土地稀缺，新项目上市日渐减少，价格彪升； 2、南城片区由于“长株潭” 融城的一步步实现，近几个月交易量始终排列各板块之首，发展势头猛烈；3、东城板块出生良好，上东区域概念相当成熟，且已 经形成了长沙高尚住宅区，价格始终位局各板块前列，发展前景广阔； 4、河西及北城板块由于心理距离及交通的阻隔，且加之配套尚不成熟，发展相对较缓，有待时间的见证。 5、星沙板块随着近几年的交通路网的不断完善，拉近了与长沙的地理距离，区域内楼盘凭借相对较低的开发成本、市场价格，全面进军长沙市场，目前在星沙置业的长沙人比重不断扩大； 6、金鹰月湖板块无疑是一座优尚之城，文化产业的力挽狂澜支撑了整个区域的高位崛起；区域资源的独一无二孕育其无可比拟的贵族血统；市政配套的大力扶持创造其展翅翱翔的先决条件；因此，金鹰城的整体开发，必将成为长沙城市的标志。 星沙楼市 （一）星沙楼市特征 １、房地产市场供需两旺，但经过近几年的迅猛发展，区域内市场现开发明显过量，供大于求； ２、区域内板块发展明显，目前中心城区板块、星沙大道北板块、开元东路板块日渐成熟。东南新城及中南汽车世界版块初步发力，紧追不舍。西北新城由于圆梦完美生活、山水未来城、红树湾、筑梦园、腾王阁、世景华庭等项目的面市而异军突起，成为星沙区域内的后起之秀； 城西板块 星沙大道北路板块 中心区板块 开元东路板块 中南 汽车 世界 板块 东南新城板块 ３、目前星沙房地产市场大部分以多层、小高层为主，高层较少。随着全国各大地产大鳄的进入，产品类型也日渐丰富； ４、房地产价格飞速上升，年均增长达到１５％左右，但整体均价与长沙市场还存在一定的差距； （二）星沙楼市发展趋势 1、发展前景广阔 2006年之前,长沙县(星沙)的房地产市场由于交通瓶颈的限制一直以来发展缓慢,甚至远不及望城、浏阳、宁乡等地的发展。但是从去年到现在，随着人民路、远大路、车站北路及万家丽路的拉通，星沙“第六区”融城已不仅仅再是个概念，而是真正的成为了长沙城区的一个重要组成部分。 本项目因临三一大道，处星沙几大交通主动脉的中心辐射点，其地理优势将随着大长沙路网建设的完善愈发突显，发展前景一片大好。 车站北路 万家丽路 远大路 本案 人民路 2、房地产价格继续上扬 目前星沙整体均价运行在：高层小高层2400—2600元／㎡之间，多层在1600—1900元／㎡之间。预计０７年年底高层