湖南张家界鑫成君泰项目开盘前营销执行框架报告.docxVIP

湖南张家界鑫成·君泰开盘前营销执行框架报告 开盘前营销执行 鑫成·君泰开盘前营销执行框架 河畔豪宅·中国名盘 思路回顾 市场分析 客户分析 开盘前执行 ?春节后市场变化情况 ?来电客户情况 ?营销思路回顾 ?开盘前活动策略 ?新政下市场变化 ?来访客户情况 ?推广思路回顾 ?开盘推盘策略 ?本项目就对新政措施 ?认筹客户情况 ?出街产品回顾 ?销售策略 ?活动回顾 ?开盘前推广计划 ?价格模型 新政出台的背景 新政出台的背景 2010年3月，全国70个大中城市房屋销2010年3月，全国70个大中城市房屋销 售价格同比上涨11.7%，创近年来新高售价格同比上涨11.7%，创近年来新高 一线城市：2010年3月与09年同期相比一线城市：2010年3月与09年同期相比 上涨了55%上涨了55% 二线城市：四大二线城市2010年3月二线城市：四大二线城市2010年3月 与09年同期相比上涨了47%与09年同期相比上涨了47% 促使本轮房价过快增长的四大成因 政府的两面性 信贷投放过量 供给不足 通胀预期加速 新政出台 增长过快 增长过快 增长过快 增长过快 快 长过 增  手政 间府 ” 使 出 “ 铩  新 政 出 台 新政出台 新政出台 新政分析 新政分析 新政必将产生的影响 成交量变化 价格变化 客户变化 后市预期 4·15新政对全国一线大城市的影响“立竿见影” 1 2 3 4  ?一线城市短期内抛盘量增加，二手房业主降价销售 ?对市场呈现更多观望态度，首次置业客户以等待为主 ?对投资客而言，虽然首付比例的提升及利率调整对资金影响不大，但市场趋势不明朗，短期内不会入市 ?上门量明显减少，业主要求代理商尽快出货 ?二手房业主主动调低挂牌价格，因购不满五年、打算将税费转嫁给下家的到手价改为成交价。 4·15新政对张家界楼市的影响 首当其冲 预计在售楼盘30%客户受到银行按揭政策的影响，必须提高首付 反应最强 目前的市场反映更多是一种新政所造成的心理预期 未售楼盘客户 改善型需求客户关心高门槛，关注按揭办理。 其它反应 市场观望的情绪加剧 4·15新政对张家界楼市的影响 天方观点一 短期内张家界市场价格不会有太大波动，但在售成交量会有所萎缩。 从短期1-3个月来看，市场会受一些冲击，主要是政策效应导致短期观望会使成交量会回落，房价应该不会出现太大波动。原因是此次政策目的在于打击投资者购房信心，抑制投资需求。短期密集出台系列政策后，购房者会觉得政策转向了，会有一个观望期，我们估计这个时间不会太长。 从4月28日鼎泰怡景园开盘的情况看，新政对张家界的影响比一二线城市低很多。 4·15新政对张家界楼市的影响 天方观点二 张家界房政府的实施细则不会比中央政府更严厉，存在变通应对的可能。 张家界的实际情况完全有别于一、二线城市的情况，作为三、四线城市本身就是本次新政的受害者，地方政府最多照本宣科的转发文件，并且不排除采取一些变通的方法支持本地房地产的发展，同时也不排除地方政府在特别时刻抓典型，处理个别违规开发商的可能性。 ?各地已经出台的新政实施细则对比 北京 深圳 青岛 天津 西安 海南 浙江 同一家庭只能在北京市 境外人士和港澳台居民，在 暂停发放购买第三套及 强力规范销售行为 大幅增加保障房 10%的土地出让 根据风险状况暂停发放购 要点 新购买一套商品住房;暂 本市限购一套自住或自用的 以上住房贷款。开发企 金向保障性住房 买第三套及以上住房贷 停对购买第三套及以上 商品房。加快研究引导个 业的毛利率由现行的 建设项目倾斜 款。不能提供一年纳税证 住房。认房不认贷 人合理住房消费和调节个人 15%调至20%；对土地 明非本地居民暂停发放购 房产收益的税收政策 增值税预1%调至2%。 买住房贷款。 对比 更严厉 明确后续的保 对开发企业 一般 一般 一般 一般 中央 有税的税改 比中央严厉 4·15新政对张家界楼市的影响 天方观点三 张家界房地产市场发展的阶段决定了在经过短期的观望后会逐步走入正轨。 张家界房地产市场处于房地产发展的初期阶段，具备非常大的发展潜力。张家界房地产市场总体来看是健康的，投资及投资购房者的比例非常低，所以新政的影响力更多的在心理层面。 2009年张家界实现GDP 比上年增长 13.7 %，经济运行速度比去年同期快0.5个百分点，增速仅次于2007年，创张家界建市以来第二新高。社会经济的快速发展决定了房地产市场会在暂短的时间步入快速发展轨道。 4·15新政对张家界楼市的影响 天方观点四 张家界的城市化比例决定了张家界的房地产必须快速发展。 张家界城市化比例远远落后于全国的发展水平，作为后发城市，其城市化比例的增速会逐步加快。张家界总人口162万，而城市人口仅有42.21万人（含县区），城市化人口比例和