武陟木栾大道地块项目规划及发展策略报告.docxVIP

谨呈：河南省龙润置业有限公司 武陟木栾大道地块 项目规划及发展策略报告 2011年10月27日 项目研究工作阶段划分 至今工作 2010/10/20 2010/10/27 2010/11/1 第一阶段（前期） 第一阶段（中期） 第二阶段 项目市场调研 项目整体定位与方案评价 项目营销战略与策略 工作 最终 成果  ?项目地块实地勘察 ?典型楼盘调研分析 ?消费者访谈分析 ?区域内市场研究判断 ?…… ?成果汇报  ?项目界定及地块资源盘点 ?宏观背景研究 ?房地产市场研判 ?消费者研究 ?内部竞争分析 ?项目整体发展战略及定位 ?规划建议 ?物业发展建议 本报告是严格保密的。 2 思维框架图 房地产市场分析 项目问题 发展战略及定位 项目规划建议  项目解析与客户目标 城市宏观背景分析 城市规划及新区发展 房地产发展判断 规划建议 配套建议 产品建议 附加值建议 本报告是严格保密的。 启动区策略及经济测算 3 项目背景 ?项目解析 ?客户目标及项目问题解析 本报告是严格保密的。 城区规划发展。按照“中 项目区位——处于武陟新城区，交通便利 等城市规模、现代化城市 标准”的定位，围绕“加 快改造老城区、完善建成 至焦作 至郑州 区、开发新城区、健全城 市功能”的思路，新城区 建设向东发展、向南辐射 ，在郑州黄河四桥与焦郑 高速路连接线以西，划入 城东新区，将木城、龙源 两镇按照市辖区管理模式 ，逐步形成城南区、城东 区、兴华区、和平区、龙 源区等，拓展县城发展空 间，为实现县改市创造条 件。 在城东新区新建城市中心广场、人工湖，完成一中 新校区建设，进一步完善 城区教育、文化、体育、 本案医疗、商业饮食服务业等 设施，提高城市品位。“十一五”期间建成市政大厦，实行集中办公，提高行政效率。 资料来源于武陟县“十一五”规划文本 本报告是严格保密的。 5 项目属于纯住宅用地，临近新区城市中心广场，周边高档小区林立，属于高素质人群聚集区域 项目西邻木栾大道与市中心广场一路之隔 项目西侧是新城区最大的市政中心广场龙泉湖公园 项目北侧是新区开发较早的水木清华和斯坦福小镇  2 3 1 4 6 2 5 本案 1 木栾大道 2 龙泉湖公园 3 斯坦福小镇 4 体育馆 5 市政府大楼 6 一中新校区 本报告是严格保密的。 6 项目地块价值分析——处于整个新区规划中的最南端，周边居住氛围和商务氛围欠缺。 项目北侧的斯坦福小镇处于尾盘阶段，但是整个小区的入住不高； 项目西侧的龙泉湖公园正在建设中尚未正式投入使 用 本项目属于整个新区规划的最南端，处于城乡结合部位置； 新区的各种市政配套尚在建设中，目前的各种生活配套不足； 本报告是严格保密的。 7 项目的规划指标，净地开发，可操作空间较大 从项目3.2的容积率100米限高可以看出项目将以小高层高层为主，但是这也将会降低项目的整体品质感； 由于项目的建筑密度不定，给项目预留了较大的操作空间，考虑到小区的整个品质及市场去化速度，建议将建筑密度控制在20%—30%之 间。  经济技术指标 用地面积 92046m2 总建筑面积 294547.2 m2 容积率 3.2 限高 100米 建筑密度 25% 建筑占地面积 23011.5 m2 平均层数 12.8 注：建筑密度控制在20%—30%之间建筑密度：20%。平均层数：16建筑密度：30%，平均层数：11层 本报告是严格保密的。 8 我们对目标客户的理解 战略目标 以本项目来塑造龙润置业在武陟市场上的品牌，打造项目和公司品牌的知名度。 1. 最大化地挖掘地块价值，最终实现项目的高利润； 财务目标 2. 项目资金自平衡。实现滚动开发的自有资金支持； 控制风险 尽可能避免市场风险，保证项目成功开发。 本报告是严格保密的。 9 本项目研究的问题 如何在保证项目顺进行的同时，保证项目在市场的一个领导者占位，实现项目价值。 产品如何确定，以实现项目的高利润？ 如何做到产品创新，将本项目做成一个市场上的引领者？ 本报告是严格保密的。 10 思维框架图 房地产市场分析 项目问题 发展战略及定位 项目规划建议  项目解析与客户目标 城市宏观背景分析 城市规划及新区发展 房地产发展判断 规划建议 配套建议 产品建议 附加值建议 本报告是严格保密的。 启动区策略及经济测算 11 城市概况： 全县版图面积832平方公里，辖7镇7乡，367个行政村，总人口65万。综合经济实力位居全省108个县市第22位，2008年荣获 全国最具投资潜力中小城市百强县、全国民政工作先进县、科技工作先进县、金融生态县、食品工业强县等称号。 城市定位： 历史悠久，文化底蕴深厚，被列入了第一批国家非物质文化遗产，现全面发展第二产业，指导产业突出。  武陟——全国最具投资潜力中国百强县