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第四章 物业管理内容与程序 第一节 物业管理的基本内容 物业管理的基本内容按照服务的性质和提供服务的方式来划分，可以分为三大类： 1、常规性的公共服务 2、针对性的专项服务 3、委托性的特约服务。 一、常规性的公共服务 常规性的公共服务是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有的业主和使用人提供的最基本的管理与服务，以保证物业的完好与正常使用，保证用户正常的生活、工作秩序和净化、美化生活、工作环境。 常规性的公共服务主要包括以下内容： （一）房屋建筑主体的管理 它主要包括： （1）对房屋基本情况的掌握； （2）房屋修缮及管理； （3）房屋装修管理。 （二）房屋设备设施的管理 具体包括： （1）各类设备设施基本情况的掌握； （2）各类设备设施的日常运营、保养、维修与更新的管理。 （三）环境卫生的管理 （四）绿化管理 （五）治安管理 （六）消防管理 （七）车辆道路管理 （八）公众代办性质的服务。 二、针对性的专项服务 针对性的专项服务是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作和生活条件，面向广大的住用人，为满足其中的一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。 专项服务的内容：日常生活类；商业服务类；文化、教育、卫生、体育类；金融服务类；经济代理中介类；社会福利类。 三、委托性的特约服务 特约服务是指为了满足物业产权人、使用人个别需要并受其委托而提供的服务。特约服务实际上是专项服务的一个补充和完善。 第二节 前期物业管理概述 一、物业管理早期介入的工作内容和必要性 物业管理的早期介入，是指物业管理企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。 （一）物业管理早期介入的工作内容 1．投资立项阶段 2．规划设计阶段 3．施工建设阶段 （二）物业管理早期介入的必要性 1.完善物业的使用功能； 2.有利于后期物业管理工作的顺利进行； 3.为接管验收、保证物业正常运行打下基础。 二、前期物业管理 （一）前期物业管理的概念 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理。 （二）前期物业管理的工作内容 1、草拟物业管理方案，承揽物业管理任务。 2、签订物业管理合同，建立与业主和使用人的联系。 3、工程建设现场，提出合理化建议。 4、设计物业管理模式，草拟管理制度。 5、建立服务的系统与网络。 6、办理移交接管与入伙事宜。 三、物业管理的早期介人与前期物业管理的区别 （一）是否拥有对于物业的经营管理权 （二）是否承担相应的民事责任 第三节 物业的竣工验收与接管验收 一、物业竣工验收及其种类 （一）物业竣工验收的定义 竣工是指一个建筑工程项目，经过建筑施工和设备安装后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件。 工程项目竣工以后，承建单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接受手续，把产品移交给建设单位，这一移交过程称之为竣工验收。 （二）物业竣工验收的种类 物业的竣工验收，可分为以下四种类型： 1.?隐蔽工程验收 2.?分期验收 3.?单项工程验收 4.?全部工程验收 （三）竣工验收的依据、标准及所提交的资料 1. 竣工验收的依据 （1）上级主管部门的有关文件。 （2）开发商和建筑商签订的工程合同。 （3）设计文件、施工图纸和设备技术说明书。 （4）国家现行的施工技术验收规范。 （5）建筑安装统计规定。 （6）对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。 2.竣工验收的标准 （1）工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求。 （2）竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常。 （3）设备调试、试运转达到设计要求。 （4）建筑物周围2米以内的场地清理完毕。 （5）技术档案资料齐全。 3.竣工验收时所应提交的资料 在工程项目竣工验收前，承建单位应将有关技术资料系统整理、分类立卷，在竣工验收时交开发单位归档保管，以适应生产、维修的需要。 竣工验收时，所应提交的资料主要有：竣工工程项目一览表，设备清单，设备、材料证明，土建施工记录，设备安装调试记录，建（构）筑物监测记录，隐蔽工程验收记录，工程质量事故发生及处理记录，图纸会审记录，设计变更通知和技术核定单，工程项目竣工图，建（构）筑物的使用注意事项，其他重要技术决定和文件等。 二、物业接管验收 （一）物业接管验收的概念和条件 物业接管验收，是指物