万科质量管理精髓第二部分工程质量讲解稿质量管控篇（初窥门径篇）.docxVIP

第二部分：质量管控篇（初窥门径篇） 目 录 Part 4 、房地产行业的外部资源情况 Part 5 、房地产企业如何充分利用及整合外部资源 Part 6 、知名企业项目组织质量管控模式及差异分析 Part 7 、房产公司司跨区域的项目质量管控层级 Part 8 、麦肯锡质量管理等级及应用分析 Part 4 房地产行业外部资源情况 Part 4 房地产行业的外部资源情况 1.1、概论  2 施工供方资源与环境分析 为规范工程建设市场，国家及地方行业管理部门颁布了一系列法规，包括《中华人民共和国建筑法》（97年）、《中华人民共和国招投标法》（99年）、《建设工程质量管理条例》（2000年）以及其他行业、地方规章。按法规规定，国家对建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等工程建设责任主体，除建设单位外均实施资格管理制度；同时通过工程许可证、工程招投标、工程监理等制度将房地产行业纳入国家及地方强制性管理体系。 严格的法规规定及国家、地方多级管理，使房地产行业成为一个非常特殊的制造业。 Part 4 房地产行业的外部资源情况 1.2、法规影响下的建筑市场特点  2 施工供方资源与环境分析 a. 施工行业准入门槛低，地方保护现象严重，施工企 业整体素质较低。 招投标和监理制度计划经济特点明显，与市场严重脱节，已经失去择优的功能，更多地成为国家防腐败的工具。 国家强制实行行业标准，但不负责施工过程（行为）监管，工程质量风险完全由企业承担。 法规更多保护了施工及监理企业的权利。 Part 4 房地产行业的外部资源情况 1.3、法规对房地产开发的影响  2 施工供方资源与环境分析 a.对开发周期的影响：按政府程序，许多环节都需要报批报建，比如规划审批、设计审批等等，工程开工许可证的报批一般需要45天。 对工程成本的影响：招投标方式、招投标规定等都对我们的成本控制有影响，法规要求发展商不能随便压级压价等，都具体影响到我们的建安成本。 对外部资源整合的影响：按政府规定，不能分拆分包（或分拆分包项目均须公开招标）和不能自主确定供，影响到我们整合社会资源的主动性和灵活性。 为规避法律、法规的约束，提高项目的运作效率，开发商往往采取了一些合理不合法的手段，比如目前行业中就普遍采用政府备案合同加企业间的私下协议的方式。 Part 4 房地产行业的外部资源情况 1.4、工程承建商的现状  2 施工供方资源与环境分析 a.由于经济发展水平的差异，不同地区建筑市场成熟度有较大差 异，基本上可分为以沪、粤、京等地区为代表的成熟地区及已武汉、成都、南昌等为代表的发展中地区两类。 建筑市场成熟地区的优势主要表现在：市场准入性较好、市场竞争充分，建筑企业经济实力雄厚、设备较先进、劳务工人收入较高整体素质相对较好，市场意识良好、履约意识和能力相对较强。 施工企业为降低成本，普遍推行项目法施工，以包代管，企业对项目经理部的支持监管较少。 Part 4 房地产行业的外部资源情况 1.5、工程承建商的分类  2 施工供方资源与环境分析 总体而言，目前建筑行业为适应市场的价格竞争，以包代管，管理水平粗放。施工项目经理能力显得相当重要。 第一类：全国性大型国企直属机构，以中建系统单位为典型代表。大 型，成建制。激励机制差、成本高而效率低下。 第二类：中型建筑企业，以地方省市建筑企业为代表，或发展起来成规模的乡镇企业。成建制，激励机制有改进。成本高，有优越感，对客户的要求不太适应。 第三类：小型成建制的民营、集体建筑企业，以江浙一带乡或民营企业为代表。劳务人员素质一般较好，激励机制较好，配合及服务意识均较好，成本管理较好。 第四类：小型或个体企业、专业施工企业。 Part 4 房地产行业外部资源情况 1 2 监理资源与环境分析 2.1、目前我国房建监理市场特点如下： 监理公司通常有以下背景：1）建委及质检站，银行等政府机构；2）施工单位；3）设计研究院；4）发展商。5）合伙人制。监理的主要工作在于施工质量监理，所以施工单位背景的企业有较强的优势。发展商属下的监理公司有较强的综合地产项目工程管理经验。 尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费用。显示出行内普遍不看重监理的地位与作用。 市场发展不平衡：有些地区相当多的监理公司不履行监理职责，企业制度不健全，责任制不落实，监理工程师行为不规范。 监理工程师总体素质不高，政府监管力度较弱。 Part 5 如何利用并整合外部资源 Part 5 如何利用并整合外部资源 1 2 3 4 对施工供方的选择 Part 5 如何利用并整合外部资源 1 2 3 4 对施工供方的选择 Part 5 如何利用并整合外部资源 选择原则：成本原则  1 2 3 4 对施工供方的选择 Par