房地产行业2019年度策略：春寒料峭、短看情绪博弈；事在人为、长待业绩支撑.docxVIP

内容目录 HYPERLINK \l _bookmark0 展望 2019：分化与延续 4 HYPERLINK \l _bookmark1 关键词一：分化 4 HYPERLINK \l _bookmark2 关键词二：因城施策、分类指导 4 HYPERLINK \l _bookmark3 关键词三：赛道切换 4 HYPERLINK \l _bookmark4 关键词四：双刃剑 5 HYPERLINK \l _bookmark5 供应端：预计投资开工增速都会下降 6 HYPERLINK \l _bookmark6 新开工：溢价率下降反映开发商开工意愿下行，预计 19 年同比下降 5% 6 HYPERLINK \l _bookmark9 房地产投资：土地购置费增速回落，预计 19 年同比增长 3% 7 HYPERLINK \l _bookmark22 需求端：预计一线走平、二线小幅回升、三线下滑 13 HYPERLINK \l _bookmark23 中央调控：长效机制等待确立，强化因城施策定位 13 HYPERLINK \l _bookmark25 调控政策力度达到历史最严格水平 14 HYPERLINK \l _bookmark29 需求端：判断销售面积下降 5.9%、金额下降 3.2% 16 HYPERLINK \l _bookmark38 2019 房地产板块投资展望 21 HYPERLINK \l _bookmark39 个股机会取决于公司能否超越同行 21 HYPERLINK \l _bookmark43 短期 Beta 机会取决于政策变动和市场预期，长期看业绩是核心牵引力 23 HYPERLINK \l _bookmark48 2019 年地产板块投资建议 25 HYPERLINK \l _bookmark50 风险提示 26 2 / 27 图表目录 HYPERLINK \l _bookmark7 图 1：住宅土地溢价率领先房价涨幅 3-8 个月不等 6 HYPERLINK \l _bookmark10 图 2：房地产开发投资金额（亿元）及增速 8 HYPERLINK \l _bookmark11 图 3：房地产开发投资主要组成部分 8 HYPERLINK \l _bookmark12 图 4：建安开支占投资比例 9 HYPERLINK \l _bookmark13 图 5：建安开支金额（亿元）及增速 9 HYPERLINK \l _bookmark14 图 6：其他费用占投资比例 10 HYPERLINK \l _bookmark15 图 7：房地产开发投资的其他费用规模（亿元）及增速 10 HYPERLINK \l _bookmark16 图 8：300 城市流拍土地宗数 11 HYPERLINK \l _bookmark17 图 9：300 城市流拍土地起始价（亿元） 11 HYPERLINK \l _bookmark18 图 10：300 城土地成交金额（亿元）及增速 11 HYPERLINK \l _bookmark19 图 11：房地产行业并购交易规模（亿元）及增速 11 HYPERLINK \l _bookmark28 图 12：2016 年以来政策出台城市数量 16 HYPERLINK \l _bookmark33 图 13：棚户区改造住房计划（万套） 19 HYPERLINK \l _bookmark34 图 14：棚改货币化安置占全年销售比重 19 HYPERLINK \l _bookmark40 图 15：部分房企销售规模增速及市值情况 21 HYPERLINK \l _bookmark41 图 16：主流房企城市布局数量及单城市销售规模 22 HYPERLINK \l _bookmark42 图 17：主流房企净负债率及融资成本情况 22 HYPERLINK \l _bookmark44 图 18：房地产政策影响轮动逻辑 23 HYPERLINK \l _bookmark45 图 19：房地产政策面、基本面与板块走势关系 24 HYPERLINK \l _bookmark46 图 20：万科 A 过往 10 年 PE BAND 24 HYPERLINK \l _bookmark47 图 21：保利地产过往 10 年 PE BAND 25 HYPERLINK \l _bookmark8 表 1：2019 年新开工预测 7 HYPERLINK \l _bookmark20 表 2：300 城市土地出让情况预测 12 HYPERLINK \l _bookmark21 表 3：房地产开发投资预测情况 12 HYPERL