房地产行业：需求向好，供给稳定，静待政策结构化宽松.docxVIP

CONTENTS  | 商品房“去库存”效果显著 | 行业需求向好，有效需求待释放 | 供给稳定，新一轮供给侧改革开启 | 政策调控深化，静待结构化宽松 | 投资建议及重点推荐标的 商品房去库存效果显著China galaxy securities1 23 4 5 商品房去库存效果显著 China galaxy securities 1 2 01 |商品房去库存效果显著 China galaxy securities 商品房去库存效果显著，住宅用地去库存能 力强 商品房去库存效果显著 China galaxy securities 1  2 3 4 5 狭义库存角度，受益于高位成交的延续及新增供应的滞后，2018年以来全国商品房待售面积延续了2017年以来逐月改善态势，1-11月绝对值保持连续负增长，11月末全国商品房待售面积5.26亿平米。行业持续低库存，商品房去库存效果显著。 从广义库存的角度，累加1998至2018年11月历年住宅新开工面积与住宅销售面积的差额，估算出2018 年10月末广义库存面积约为26亿平，较2017年末增长9822万平，以2017成交面积为基准的去化周期约为1.8年，延续 2017年的下降趋势。目前库存仍处于底部区间。 我国商品房去库存约需3.7年；分类型看，住宅去化周期1.8年，办公楼6.8年，商业用地10.8年，其他性质用 地24.4年。 商品房狭义库存（商品房待售面积）及同比 各类型房屋去库存年数统计 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,0002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018年1-11月 商品房待售面积 待售同比 资料来源：中国银河证券研究院整理 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 -10.00 -20.00  24.75 10.91 10.91 6.89 3.74 1.81 合计 住宅 办公楼 商业 其他 CHINA GALAXY SECURITIES  4 / 29 行业需求向好，有效需求待释放China galaxy securities123 4 行业需求向好，有效需求待释放 China galaxy securities 1 2 02 | 行业需求向好，有效需求待释放 China galaxy securities 行业长期真实需求旺盛  行业需求向好，有效需求待释放China galaxy securities123 4 行业需求向好，有效需求待释放 China galaxy securities 1 2 真实需求测算方法一：假定（1）2018-2025年每年出生人口为1600万人，且全部为城镇住房需求（2） 按人均住房面积33.5平米测算（非农户籍口径和常住口径下人均住宅面积均值），我国每年新增需求约 5.35亿平米。 真实需求测算方法二：参考曾国安《中国城市住房供给与需求的初步测算》（2010），假定常住口径下城镇化率每年提升1.35 ，即每年新增城镇常住人口1400万人，按33.5平米/人计算，2018-2025年每年新增住房需求约4.7亿平米。 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 25 9.0 8.0 20 7.0 6.0 15 5.0 10 4.0 3.0 5 2.0 1.0 1978198019821984 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 70? 58.560? 58.5 50? 40? 30? 20? 10? 197819801982 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 出生人口（万人） 出生率‰ 资料来源：中国银河证券研究院整理 城镇常住人口（亿人） 常住人口城镇化率（ ）（右） 户籍人口城镇化率（ ）（右） 行业有效需求仍有待进一步提高 行业需求向好，有效需求待释放 China galaxy securities 1 2 3 4 5 虽然行业长期真实需求旺盛，但是过高的房价收入比影响了有效需求的形成和释放 排名城市房价收入比同比增幅排名城市房价收入比同比增幅1深圳31.7-2%21宁波8.812%2三